Guía para la primera vivienda (3/4)

"La crisis del ladrillo del 2008 fue una triste confirmación de la importancia de la capacidad de pago para tomar préstamos hipotecarios. La gente tomó prestado demasiado dinero para adquirir sus viviendas, y los costos hipotecarios se comieron un gran por ciento de sus presupuestos, limitando su liquidez.” Charles Farrell, “Your Money Ratios” (2010)

Manuel y Melissa no compraron la vivienda que tenían vista. Después de pensar en lo que conversamos, decidieron alquilar. No hablamos más al respecto, hasta después, cuando regresaron de su luna de miel.

Quien se me acercó fue Melissa, en el trabajo. Todavía bronceada de una larga y romántica estadía en el Norte, me informó, más tranquila, de su decisión.

“Jefe: Teníamos pensada una propiedad muy bonita, en las afueras de la ciudad. Aunque contábamos con el inicial de 20% del valor del apartamento, la cuota del préstamo, igual nos iba a salir en RD$36 mil”, me contó Melissa.

“Eso está bien. Por lo menos tenían ese inicial. He visto parejas meterse en líos hipotecarios con sólo 10% del valor de la propiedad, y eso es un error”, le dije, como para apoyarla en su decisión.

“Pero…”, muy curioso yo, le pregunté, “¿Qué les convenció para no comprar, sino alquilar su primera vivienda?”

Melissa, sonriente, respondió: “Bueno, realmente la decisión no fue ‘alquilar’. Más bien, decidimos ‘posponer la compra’. ¿Que por qué? Por varias razones.”

“En primer lugar, ese 20% de inicial representaba el 100% de todos nuestros ahorros. Una vez le pagáramos eso al constructor, nos quedaríamos sin un centavo, ni siquiera para irnos a Cabarete de luna de miel como hicimos.”

“Recordé lo que siempre has dicho, de la importancia de tener un fondo de emergencia para cubrir gastos fijos, incluyendo las cuotas de los préstamos.”

“La realidad, Jefe, es que en ese escenario íbamos a estar viviendo de nómina en nómina, sin ningún tipo de reserva.”

Le dije: “Ustedes dos fueron, más que prudentes, sabios. Al final, no sólo se trata de tener un techo propio. La idea también es poderlo disfrutar en paz, y en ese escenario que me cuentas se exponían a situaciones de mucha tensión.”

“Así es, Alejandro. Además, Manuel y yo revisamos números con lo que nos dijiste de alquilar versus comprar, y caímos en cuenta, luego de investigar, que una propiedad muy parecida a la que íbamos a comprar se alquilaba con RD$16 mil… Es decir, que tendríamos un ahorro de RD$20 mil… ¡Mensuales!”.

Melissa siguió: “No, no me mires así. Te conozco. Créeme, la idea no es que vamos a gastar ese dinero. Decidimos que durante los próximos 24 meses lo seguiremos pagando, pero a nosotros mismos, no al banco.”

Sonreí. “Explícame más.”

“Manu y yo ya nos habíamos planificado para la cuota mensual de RD$36 mil. La mantendremos. RD$16 mil de alquiler y los otros RD$20 mil para una cuenta de ahorro programada.”

“Es decir, no le pondremos la mano a ese dinero, sino que lo combinaremos con el dinero de nuestro inicial, que también lo estamos invirtiendo, de tal forma que en aproximadamente 18 meses (más o menos), nuestro inicial será del 50% del valor de otra propiedad más grande que tenemos vista y en la que podremos ver crecer nuestra familia con tranquilidad.”

“¡Pero Melissa! ¡Tú más que ingeniera pareces banquera!”, la relajé.

“Qué va, Jefe. Fue una idea de los dos. Pospusimos comprar por dos razones adicionales. Revisé mi historial de crédito por el problemita que tuve con la tarjeta hace dos años. Aunque saldé la mora hace tiempo, todavía impactaba mi ‘score’ de crédito. Consulté, y me aseguran que en dos años de buen manejo ya eso no afectará negativamente mi acceso al crédito.”

“Así es. Buena idea. ¿Y la otra?”

“La estabilidad laboral de Manuel. Aunque a él le va muy bien en su trabajo, todavía no ha cumplido su primer año, y pensamos que es conveniente, para fines de avalar sus ingresos y capacidad de pago frente al banco, que tenga dos, casi tres, años de ingresos registrados en nómina.”

“Eso sí, Alejandro. Cuando llegue el momento nos tienes que ayudar a elegir y a negociar nuestro préstamo hipotecario con el banco. ¿Nos lo prometes?”

Dos años después

Iba con Melissa rumbo a uno de los bancos que ella y Manuel estaban considerando para tomar su préstamo hipotecario. En el camino, revisamos algunos de los temas que estaban preocupándoles.

La parejita estaba en mucho mejor situación ahora que de recién comprometidos. Todo había marchado, según lo planificado, y tenían una excelente situación para negociar con los bancos y las asociaciones de ahorros y préstamos.

Melissa había logrado llevar su “score de crédito” hasta ser AAA+, mientras que Manuel se estabilizó en su empresa.

Ambos como pareja habían sido lo suficientemente disciplinados, con mucho esfuerzo, para mantener su plan de ahorro programado, a tal punto que en el tiempo transcurrido lograron duplicar su ahorro inicial, además de haber establecido su fondo de reserva para cualquier emergencia.”

“Tenías razón con lo del fondo de reserva”, me comentó Melissa. “El año pasado pasamos un susto médico que, aunque afortunadamente pasó sin mayor contratiempo, pudimos enfrentarlo financieramente, manteniendo nuestra paz y estabilidad financiera.”

Dos factores se aliaron a favor de la pareja: Ambos aumentaron sus ingresos, y lograron duplicar el monto del inicial.

En vez de comprometer el 30% de sus ingresos combinados para el pago de su cuota hipotecaria, solamente le asignarían un 20%. El otro 10% serviría para complementar sus ahorros del retiro.

Evaluaron diferentes alternativas de préstamos hipotecarios, y se decidieron por un plazo de 15 años. Aunque en algunos bancos les vendieron la idea de pagar en 30 años, la descartaron.

“Eso es un gancho, Alejandro. Es verdad que la cuota iba a ser más baja, pero con un plazo a 30 años, al año 10 todavía deberíamos lo mismo.”

Le dije a Melissa que aunque me parecía bien esa idea, era importante que la cuota fuera manejable para ambos.

“Sí, lo es. Y tenemos nuestro fondo para emergencias. Voy más allá. Lo tomaremos a 15 años, pero cada vez que podamos, haremos pagos extraordinarios, para saldar más rápidamente.”

“Jefe”, me dijo, “Lo que quiero es que nos ayudes a escoger el mejor banco para el hipotecario. ¿Con cuál nos vamos? ¿O son todos iguales?”

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Diario Libre