Grandes plazas con pequeñas leyes

La construcción de grandes plazas en la capital dominicana transforma su aspecto urbano. Lo extraño es que la ley que las regula se promulgó en 1963 y nunca ha sido modificada. Para esa fecha ni siquiera existía la noción de este tipo de mercado ¿Cómo se regulan los mall? Por ahora, bajo el criterio subjetivo de las autoridades.

Cuando en 1995 un grupo de urbanistas al servicio del Ayuntamiento Del Distrito Nacional movió las fichas para convertir el polígono central en el referente residencial capitalino, en el proyecto también se incluía hacer de esta zona un imán para la inversión comercial.

Pero la idea de identificar un área habitacional privilegiada no surgió por mera casualidad. El urbanista Cristóbal Valdez explica que la decisión se tomó porque a las autoridades les costaba mucho dinero llevar los servicios básicos a las comunidades adyacentes al Distrito Nacional: "Lo que se determinó fue ofrecer facilidades para la inversión en el polígono central y con esto generar un crecimiento hacia adentro porque resultaba muy costoso llevar agua, energía eléctrica y recogida de basura en los municipios Norte, Oeste y Este".

Entre 1995 y 1997 la zona ya había sido urbanizada en su totalidad; la clase con más poder adquisitivo fue adquiriendo mayor preponderancia en el área, lo que motivó a que se crearan grandes plazas comerciales como Plaza Naco y Plaza Central.

Polígono Central: Área comprendida entre las avenidas 27 de Febrero, Winston Churchill, John F. Kennedy y Ortega y Gasset.

Todavía no se han cumplido las dos décadas desde que fue implementado el plan y ya no queda espacio para la construcción horizontal, tal y como explica la arquitecta Belkis Labrador, empleada de la Oficina de Planeamiento Urbano del cabildo distrital: "La zona del polígono (central) fue ideada para crecer de manera vertical. Por eso se construyen edificios y plazas altas para poder suplir, de una forma u otra, la poca opción de terreno en el plano horizontal", apunta la profesional.

Según ella, es más favorable para el Distrito Nacional el crecimiento vertical porque eso permite mayor competencia arquitectónica y evita la extinción de las áreas verdes.

Construir o modificar un mall dentro de esa zona requiere que los interesados llenen algunos requisitos que van desde la altura hasta el retiro que debe tener la edificación con relación a la vía pública.

Retiro: distancia mínima de la obra hasta la vía pública en la parte frontal y trasera, así como de otras construcciones en los laterales.

Requisitos de ubicación

Lo primero a tomar en cuenta es que la plaza comercial o mall se instale en una vía primaria, secundaria tipo A o B, dígase en las avenidas 27 de Febrero, Jhon F. Kennedy; Winston Churchill, Abraham Lincoln; José Ortega y Gasset, Tiradentes, Lope de Vega, Gustavo Mejía Ricart y/o Roberto Pastoriza.

En las calles que pertenezcan a la clasificación secundaria tipo C hasta la terciaria tipo C queda prohibida la instalación de grandes plazas por la dimensión de las vías, el desplazamiento vehicular y el peatonal.

Las aceras peatonales deben ser ampliadas a 10 metros mínimos en las vías primarias y secundarias tipo A; para la secundaria tipo B la ampliación será de 8 metros como mínimo.

En el caso de los retiros laterales y traseros, para las edificaciones que superen los 4 niveles deberán tener dos metros en ambos casos; las de 5 a 8 niveles tres metros; y las que superen los 8 niveles, cuatro metros.



En las vías primarias no se permite la construcción de unidades residenciales, a menos que sean desde el segundo nivel en adelante. Es por esto que en las avenidas 27 de Febrero y John F. Kennedy la mayoría de locales son comerciales, y los que son residenciales están edificados en la modalidad de apartamentos.

Evitar los tapones

El Ministerio de Obras Públicas exige a los mall entradas y salidas a los parqueos lo suficientemente amplias como para no generar congestionamiento durante el flujo de automóviles, sobretodo porque toman en cuenta que a diario circulan por el Distrito Nacional más de 905,000 vehículos. En virtud de eso, cada plaza dispone de accesos a los estacionamientos, dependiendo el tamaño, la ubicación y las vías colindantes.

¿Qué medidas ha tomado cada mall al respecto?

Plaza Central cuenta con dos accesos vehiculares en la avenida 27 de Febrero, dos en la Winston Churchill y otros dos en la calle Francisco Prats Ramírez.

"Tenemos un personal que ayuda en el tráfico", explica Porfirio Rodríguez, administrador del centro, "pero hay tapones que no dependen de la plaza, por la hora y las avenidas".

Megacentro tiene tres accesos vehiculares en la avenida San Vicente de Paul, dos en la carretera Mella y dos en la calle Diego de Ocampo.

Al momento de generar los puntos de acceso lo que las dos plazas anteriores buscaban era facilitar por la mayor cantidad posible el flujo de vehículos. En el caso de los otros centros la logística fue distinta.

Blue Mall cuenta con una entrada y dos salidas, pero eso no propiciará congestionamiento en el flujo vehicular, según la administración, porque sacrificaron una parte de su terreno en la calle Gustavo Mejía Ricart para crear un canal hasta el parqueo y evitar la congestión en la avenida Winston Churchill.

La elección de las calles de ingreso y salida obedece a una lógica: "Las salidas son más rápidas que las entradas, porque el que va de salida paga y sigue", explica Michele De Prisco, gerente general de Blue Mall. Por eso se escogió la vía con menos tránsito para el ingreso vehicular.

Sambil tiene dos entradas por la avenida John F. Kennedy, una por la avenida San Martín y otra por el Paseo Los Aviadores. En cuanto a las salidas, presenta dos opciones por la Kennedy y una por la San Martín.

El caso de esta plaza es distinto a las demás porque en la zona donde se instaló no había acera, por lo que procedieron a construir una de seis metros, cuando ciertamente esa parte le correspondía a Obras Públicas.

Ágora Mall ofrecerá al público tres entradas y salidas en la avenida Abraham Lincoln, dos y dos en la avenida Kennedy y un acceso y salida en la calle Serallés. Lo que tomaron en cuenta fue el flujo vehicular de acuerdo a las vías.

En esa intersección el tránsito puede volverse pesado. El tráfico diario en horas pico (entre 7 y 9 de la mañana, y 5 y 7 de la tarde) puede llegar a más de 200 mil vehículos. Silvia Rosales, directora comercial del centro, explica que han coordinado "con autoridades para la seguridad peatonal y agilización del tráfico en el perímetro", especialmente para esos horarios.

Galería 360 habilitó acceso por las tres vías que le competen (John F. Kennedy, Bienvenido García Gautier y Euclides Morillo), en procura de facilitar el desplazamiento vehicular. Aseguran que, lejos de ocasionar más tapones, serán una opción eficaz para los conductores porque podrán penetrar a la plaza y salir a otra vía.

"Los parqueos no tienen costo, y sabemos que esa libertad va a descongestionar la ciudad, porque va a haber gente que va a entrar por la Kennedy y salir por la Euclides Morillo para evitar el tapón", explica Fernando García Crespo, presidente del proyecto.

Impacto medioambiental

José Miguel Martínez, quien durante ocho años dirigió la Oficina de Gestión Ambiental y Aseo Urbano, aclara que para la construcción de cualquier obra en el Distrito Nacional se exige que la misma no impacte negativamente el ambiente.

Dentro de las reglas establecidas, la obra no debe ensuciar la vía pública, aceras ni retiros, debe respetar la colocación estratégica de los desechos, se exige que la planta eléctrica no expanda sustancias tóxicas ni ruido, además de que el agua utilizada sea tratada.

Pese a que el "considerando" once de la Normativa para el Arbolado Urbano del Distrito Nacional establece: "el arbolado urbano se ha desarrollado sin ningún tipo de normativa ni planificación, interviniendo en su desarrollo diversas instancias públicas y privadas sin coordinación entre sí", el cabildo media, conjuntamente con el Ministerio de Medio Ambiente, para evitar, en lo posible, la deforestación urbana.

Martínez, quien fue designado responsable de una nueva Secretaria Ambiental que creó recientemente el ADN, precisa que esa institución es responsable del arbolado en el espacio público, pero que no pueden regular en lo privado: "Eso no es algo que el ayuntamiento pueda controlar; la normativa vigente no puede impedir que en un área privada se elimine un árbol para construir un edifico".

A su juicio, sería una exageración impedir la construcción de una plaza comercial, un edificio o cualquier obra privada por la tala de una planta, si el cabildo mantiene una arborización constante en el Distrito Nacional.

Ley añeja

Planeamiento Urbano fue creado en 1963 bajo el amparo legal de la Ley 6232. Esa reglamentación cumplirá 50 años y nunca ha sido modificada, aunque algunas intenciones tibias se han dejado sentir. "Hasta ahora no se ha enviado ninguna modificación a la Ley 6232; algunos diputados han hablado sobre el tema, pero nunca se ha pasado de ahí", apunta Labrador.

Entonces, ¿cómo se regulan las construcciones de las plazas comerciales si en ningún acápite de la ley aparece esta figura?

La arquitecta responde esta pregunta con pragmatismo: "Cuando se promulgó la ley no se concebía la creación de mall porque no existían. Como en la disposición legal no aparece eso, lo que hacemos es regular las edificaciones de acuerdo a sus características y a lo que plantee el Ministerio de Obras Públicas".

Explica que en Planeamiento Urbano aprueban los proyectos en primera instancia, pero que es Obras Públicas quien tiene la última palabra, después de examinar cada elemento involucrado, sobretodo la responsabilidad monetaria del pago tributario.

Y mientras en el Congreso todavía no se dan pasos firmes para la modificación de una ley tan vital para el desarrollo urbanístico del polígono central -y del resto del país-, las grandes plazas se instalarán bajo el criterio subjetivo de quien las autorice.