Los adinerados globales invierten en propiedades ‘trofeo’
Financial Times
Un paseo por el límite sur del Central Park en Nueva York revela una gran cantidad de información sobre el estado de la propiedad residencial global.
A lo largo de la Calle 59 Oeste la cual cuenta con vistas al parque, se encuentran varias torres residenciales desde las cuales los adinerados financistas de Nueva York disfrutan de las hermosas vistas.
A tres minutos a pie hacia el sur, en la Calle 57 Oeste se extiende una hilera de delgados rascacielos de cristal, muchos de los cuales constituyen la segunda o tercera vivienda de inversores extranjeros.
Los edificios de la Calle 59 son para los neoyorquinos ricos, mientras que los que están en la Calle 57 - apodada “Billionaires’ Row” (calle de los multimillonarios) - son para los extranjeros, según lo expresado por ejecutivos de la industria de bienes raíces.
“Están a dos cuadras de distancia, pero también están a años luz de distancia”, declaró Andy Gerringer de Marketing Directors, una compañía que se especializa en lujosos desarrollos inmobiliarios en la ciudad de Nueva York.
La historia de chinos y rusos ultra-ricos apropiándose de condominios en las ciudades occidentales es una que ya hemos escuchado. Pero durante los últimos años, la recuperación del mercado de su profunda recesión se ha caracterizado por un aumento de la inversión transfronteriza, con grandes flujos de capital procedentes de Asia, Suramérica y el Medio Oriente invertidos en las grandes ciudades de EEUU y Europa.
En un mundo de bajas tasas de interés nunca vistas y de incertidumbre política, los fondos han regresado a los activos fijos, siendo los bienes raíces una inversión favorita para los ahorros de la élite del mundo y una clase de activos más maduros para los inversores institucionales.
La avalancha de capital extranjero en las llamadas ‘ciudades de entrada’ está impulsada por una necesidad básica de invertir las grandes cantidades de una manera segura. Lo que se consideraba en 2006 tan ilíquido y más arriesgado que las acciones o los bonos, es hoy día una “clase de activos primarios”, declaró Stephen Shapiro del grupo de mercados de capitales de JLL en Nueva York.
“Los inversores actuales están diciendo: ‘Prefiero los bienes raíces porque son un activo duro’. Y en una ciudad como Nueva York, son líquidos y las posibilidades de revalorización del capital están cerca del 100 por ciento”, explicó el Sr. Shapiro.
Las tasas de interés - extremadamente reducidas durante la crisis financiera - se han mantenido cerca de cero en Norteamérica y en Europa; esto ha llevado a una búsqueda global para la obtención de rendimiento que ha favorecido a las acciones y a los bienes raíces.
La recuperación de los precios de las propiedades inmobiliarias ha sido “muy ordenada”, según una nota de investigación escrita por asesores de Green Street en enero. Y mientras que la crisis financiera mundial ocasionó que los inversores a largo plazo se apartaran de las propiedades residenciales, la volatilidad los está atrayendo nuevamente y, en particular, a las que se encuentran en las percibidas “ciudades de refugio”.
En medio de una vehemente campaña contra la corrupción por parte del turbio gobierno chino, de las malas relaciones entre Rusia y el occidente, y de la agitación política en Brasil, la incertidumbre ha llevado a que se invierta dinero en propiedades ‘trofeo’ ubicadas en grandes centros urbanos, los cuales generalmente están protegidos contra las cambiantes tendencias de la economía.
En EEUU - lugar de nacimiento de la crisis de las hipotecas de alto riesgo y de la crisis financiera subsiguiente - las ventas de viviendas a compradores extranjeros ascendió de US$68 mil millones en 2013 a US$104 mil millones en 2015, de los cuales US$28.6 mil millones provinieron de China, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Gracias a esta demanda extranjera, los precios de los inmuebles residenciales volvieron a niveles anteriores “veloz y rápidamente”, declaró el Sr. Gerringer.
La flexibilización china de las restricciones de flujo de capitales ha cambiado las reglas del juego, aseguró el Sr. Shapiro. La inestabilidad en su país también ha provocado que los chinos adinerados busquen nuevos horizontes más allá de sus fronteras: casi la mitad de los chinos con alto poder adquisitivo estaban pensando en mudarse a un país más desarrollado durante los próximos cinco años, según una encuesta de Barclays realizada en septiembre de 2014.
Debido a que los precios en los mercados como Hong Kong y Singapur han alcanzado nuevos niveles máximos, los ‘cazadores de casas’ chinos han buscado opciones todavía más lejos, en Sydney, Tokio, Vancouver, Londres, San Francisco y Nueva York.
El resultante aumento de los precios de las viviendas a través de estas ciudades no ha sido bien recibido por todos. En Australia y Canadá, los compradores temen las posibilidades de una burbuja inmobiliaria.
La inversión extranjera en Australia se duplicó entre 2013 y 2014, con los chinos superando a los estadounidenses como los mayores compradores. La entrada de capitales ha atraído la atención de los organismos de control: en agosto, el gobierno introdujo normas más estrictas para mantener control sobre la compra por parte de extranjeros como respuesta a la crítica pública acerca de la especulación descontrolada proveniente del extranjero.
En Canadá, grandes sumas de capital proveniente de Asia han inflado los precios de las viviendas en Vancouver, Calgary y Toronto. El país se ha quedado atascado entre un mercado de vivienda ‘burbujeante’ y una recesión económica. El año pasado, el Bank of Canada advirtió que los precios estaban sobrevaluados hasta en un 30 por ciento, lo cual aumentaba el riesgo de una corrección en el mercado de la vivienda.
La inversión en unidades multifamiliares estadounidenses alcanzó un récord de US$127 mil millones desde principios de año hasta junio, más del triple que el año anterior y superando su máximo de US$100 mil millones en 2006, según CBRE Global Capital Markets, debido a la “implacable” demanda de apartamentos que rápidamente absorbe las nuevas ofertas.
Pero mientras que los chinos compran más y más hogares en EEUU, la demanda de los estadounidenses ha sido históricamente débil, con una caída en la adquisición de viviendas propias a un 63.4 por ciento - su nivel más bajo desde 1967.
Existen numerosos factores que han empujado al mercado interno de EEUU hacia el alquiler en lugar de hacia la propiedad. EEUU tiene una escasez de viviendas asequibles, debido a que el aumento de costos de los terrenos incentiva la construcción de costosos desarrollos inmobiliarios en lugar de propiedades de nivel medio. Los agentes financieros tradicionales se han vuelto más estrictos en relación con los préstamos, dificultándoles a las personas con una calificación de crédito promedio obtener una hipoteca y eliminando efectivamente grandes cantidades de compradores potenciales.
Anna Nicolaou (c) 2015 The Financial Times Ltd. All rights reserved
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