Burbuja inmobiliaria es un “riesgo para China”
Diario Libre
En las salinas desoladas que yacen en la lejana periferia de la sexta ciudad más grande de China, decenas de enormes rascacielos a medio construir fungen de monumentos a los excesos y el optimismo del mercado inmobiliario chino.
Cuando se trata de manifestaciones físicas de la burbuja inmobiliaria de China, pocos ejemplos pueden superar este intento por copiar Wall Street en un páramo a 40 kilómetros de Tianjin 40 y 150 km de Beijing.
Los planos del Distrito Financiero de Yujiapu copian el perfil de Manhattan, incluyendo un substituto del Rockefeller Center y un par de torres gemelas muy similares a las que se destruyeron el 11 de septiembre 2001.
Los funcionarios a cargo del proyecto se jactan de que cuando se terminen las labores en Yujiapu en 2019, éste será un tercio más grande que la City de London y tendrá más de tres veces el tamaño del distrito financiero de Nueva York, al menos en términos de superficie.
Pero después de años de alzas de los precios y de un frenesí en la construcción en todo el país, la burbuja de los bienes raíces de China está mostrando serios síntomas de estrés y el destino de este proyecto está ahora en cuestión.
El mercado inmobiliario del país tiene apenas 15 años y nadie ha experimentado una crisis de este tipo, porque, antes de finales de 1990, la mayoría de los residentes urbanos en China poscomunista disfrutaban de viviendas gratis por medio de sus "unidades laborales".
Los bancos chinos comenzaron a emitir préstamos para la vivienda en 1997 y aun en 1994 un funcionario del banco central encargado de traducir un documento financiero estadounidense se vio obligado a acudir a Taiwán para obtener ayuda porque ningún diccionario en Beijing tenía el término chino para "hipoteca".
Incluso antes de la crisis financiera mundial de 2008, muchos ya advertían de una burbuja inmobiliaria en China, lo que llevó al gobierno a instituir restricciones para la compra y los pagos iniciales con el fin de frenar el alza de los precios.
Pero cuando llegó la crisis y la economía entró en caída libre, Beijing decidió que no tenía otro remedio que inflar nuevamente la burbuja inmobiliaria con una nueva ola de crédito.
El resultado fue un rebote inmediato y un aumento de la deuda total de la economía desde alrededor de 140 por ciento del producto interno bruto a finales de 2008 hasta más de 250 por ciento a finales de junio.
Para hacernos una idea de la magnitud del auge de construcción resultante, consideremos esta estadística: en sólo dos años - 2011 y 2012 - China produjo más cemento que EEUU en todo el siglo 20.
En la última década gran parte del frenesí de la construcción en China ha sido impulsado por la demanda verdadera, por individuos que desean vivir en zonas urbanas o en hogares modernos, o de especuladores que no tienen casi ninguna otra opción para invertir sus nuevas riquezas.
La bolsa de valores de China se ha mantenido a niveles subterráneos a raíz de la enorme burbuja que estalló en 2007, la rentabilidad de los depósitos bancarios son insignificantes o negativos, y los controles de capitales significan que los ciudadanos no pueden diversificar fácilmente sus carteras en el extranjero.
El gobierno tiene un enorme incentivo para seguir bombeándole aire a la burbuja, ya que todos los terrenos son técnicamente propiedad del estado y las ventas de terrenos representaron el 60 por ciento de los ingresos presupuestarios de los gobiernos locales el año pasado, según estimaciones de JPMorgan.
Desde 2008 los precios de los terrenos se han quintuplicado, desencadenando a su vez subidas de los precios de los activos, pero incluso cuando los precios se dispararon y la oferta se multiplicó, la demanda de viviendas y espacios para oficinas siguió al mismo ritmo - hasta este año.
Los precios en 55 de las 70 ciudades más grandes de China cayeron en junio con respecto al mes anterior, en comparación con sólo 35 ciudades en mayo, acelerando la tendencia a la baja que comenzó a principios del año y marcando el descenso mensual más agudo de los precios desde diciembre de 2008.
"El mercado de los bienes raíces de China parece haber alcanzado el punto de inflexión", dijo Zhu Haibin, economista de JPMorgan, en un informe reciente. "La desaceleración del mercado de la vivienda es el principal riesgo a corto plazo en China".
El punto de inflexión parece haber sucedido porque China simplemente ha construido demasiado.
Hasta 2011, el mercado experimentó principalmente una escasez en la oferta, pero hoy en día la superficie total en construcción es suficiente para satisfacer más de cuatro años de demanda a nivel nacional. En algunas de las provincias más afectadas, hay suficiente oferta para más de siete años de demanda.
Más del 90 por ciento de las familias ya poseen al menos una casa y, para las familias urbanas con sus propios apartamentos, casi el 76 por ciento de sus activos están en el sector inmobiliario, según Gan Li, director del Centro de Estudios e Investigaciones para China Household Finance.
El Sr. Gan estima que el inventario de viviendas existentes en China ya es más que suficiente para que todas las familias tengan su propio hogar, sin embargo los desarrolladores siguen generando más de 15 millones de unidades nuevas al año.
De vuelta en Yujiapu, la construcción de los rascacielos se está realizando a paso de tortuga mientras los ambiciosos planificadores gubernamentales ponderan la posibilidad de que la burbuja inmobiliaria de China finalmente ha estallado y que sus sueños de construir un Wall Street en las salinas de Tianjin jamás se convertirán en realidad.
© The Financial Times Limited [2014]. Todos los derechos reservados. Este contenido no debe ser copiado, redistribuido o modificado de manera alguna.
Cuando se trata de manifestaciones físicas de la burbuja inmobiliaria de China, pocos ejemplos pueden superar este intento por copiar Wall Street en un páramo a 40 kilómetros de Tianjin 40 y 150 km de Beijing.
Los planos del Distrito Financiero de Yujiapu copian el perfil de Manhattan, incluyendo un substituto del Rockefeller Center y un par de torres gemelas muy similares a las que se destruyeron el 11 de septiembre 2001.
Los funcionarios a cargo del proyecto se jactan de que cuando se terminen las labores en Yujiapu en 2019, éste será un tercio más grande que la City de London y tendrá más de tres veces el tamaño del distrito financiero de Nueva York, al menos en términos de superficie.
Pero después de años de alzas de los precios y de un frenesí en la construcción en todo el país, la burbuja de los bienes raíces de China está mostrando serios síntomas de estrés y el destino de este proyecto está ahora en cuestión.
El mercado inmobiliario del país tiene apenas 15 años y nadie ha experimentado una crisis de este tipo, porque, antes de finales de 1990, la mayoría de los residentes urbanos en China poscomunista disfrutaban de viviendas gratis por medio de sus "unidades laborales".
Los bancos chinos comenzaron a emitir préstamos para la vivienda en 1997 y aun en 1994 un funcionario del banco central encargado de traducir un documento financiero estadounidense se vio obligado a acudir a Taiwán para obtener ayuda porque ningún diccionario en Beijing tenía el término chino para "hipoteca".
Incluso antes de la crisis financiera mundial de 2008, muchos ya advertían de una burbuja inmobiliaria en China, lo que llevó al gobierno a instituir restricciones para la compra y los pagos iniciales con el fin de frenar el alza de los precios.
Pero cuando llegó la crisis y la economía entró en caída libre, Beijing decidió que no tenía otro remedio que inflar nuevamente la burbuja inmobiliaria con una nueva ola de crédito.
El resultado fue un rebote inmediato y un aumento de la deuda total de la economía desde alrededor de 140 por ciento del producto interno bruto a finales de 2008 hasta más de 250 por ciento a finales de junio.
Para hacernos una idea de la magnitud del auge de construcción resultante, consideremos esta estadística: en sólo dos años - 2011 y 2012 - China produjo más cemento que EEUU en todo el siglo 20.
En la última década gran parte del frenesí de la construcción en China ha sido impulsado por la demanda verdadera, por individuos que desean vivir en zonas urbanas o en hogares modernos, o de especuladores que no tienen casi ninguna otra opción para invertir sus nuevas riquezas.
La bolsa de valores de China se ha mantenido a niveles subterráneos a raíz de la enorme burbuja que estalló en 2007, la rentabilidad de los depósitos bancarios son insignificantes o negativos, y los controles de capitales significan que los ciudadanos no pueden diversificar fácilmente sus carteras en el extranjero.
El gobierno tiene un enorme incentivo para seguir bombeándole aire a la burbuja, ya que todos los terrenos son técnicamente propiedad del estado y las ventas de terrenos representaron el 60 por ciento de los ingresos presupuestarios de los gobiernos locales el año pasado, según estimaciones de JPMorgan.
Desde 2008 los precios de los terrenos se han quintuplicado, desencadenando a su vez subidas de los precios de los activos, pero incluso cuando los precios se dispararon y la oferta se multiplicó, la demanda de viviendas y espacios para oficinas siguió al mismo ritmo - hasta este año.
Los precios en 55 de las 70 ciudades más grandes de China cayeron en junio con respecto al mes anterior, en comparación con sólo 35 ciudades en mayo, acelerando la tendencia a la baja que comenzó a principios del año y marcando el descenso mensual más agudo de los precios desde diciembre de 2008.
"El mercado de los bienes raíces de China parece haber alcanzado el punto de inflexión", dijo Zhu Haibin, economista de JPMorgan, en un informe reciente. "La desaceleración del mercado de la vivienda es el principal riesgo a corto plazo en China".
El punto de inflexión parece haber sucedido porque China simplemente ha construido demasiado.
Hasta 2011, el mercado experimentó principalmente una escasez en la oferta, pero hoy en día la superficie total en construcción es suficiente para satisfacer más de cuatro años de demanda a nivel nacional. En algunas de las provincias más afectadas, hay suficiente oferta para más de siete años de demanda.
Más del 90 por ciento de las familias ya poseen al menos una casa y, para las familias urbanas con sus propios apartamentos, casi el 76 por ciento de sus activos están en el sector inmobiliario, según Gan Li, director del Centro de Estudios e Investigaciones para China Household Finance.
El Sr. Gan estima que el inventario de viviendas existentes en China ya es más que suficiente para que todas las familias tengan su propio hogar, sin embargo los desarrolladores siguen generando más de 15 millones de unidades nuevas al año.
De vuelta en Yujiapu, la construcción de los rascacielos se está realizando a paso de tortuga mientras los ambiciosos planificadores gubernamentales ponderan la posibilidad de que la burbuja inmobiliaria de China finalmente ha estallado y que sus sueños de construir un Wall Street en las salinas de Tianjin jamás se convertirán en realidad.
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