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Revista|19 abr 2005, 12:00 AM|POR Diario Libre

El nuevo orden registral inmobiliario en República Dominicana

LEY DE REGISTRO INMOBILIARIO No.108-05

El proceso de modernización judicial iniciado a partir de la modificación de la Constitución de la República en el año 1994, fruto de la lucha político social que se libraba a la sazón y por consiguiente con la conformación del Consejo de la Magistratura, el cual constituyó un trascendental paso de avance en el orden judicial al elegir una nueva Suprema Corte de Justicia cuya elección marcó un hito que dividió este organismo en antes y después, porque nadie puede negar que la actual Suprema Corte de Justicia ha estado produciendo los cambios necesarios que reclama nuestra sociedad, trayendo como consecuencia garantía, seguridad y confianza al Sistema Judicial Dominicano.

De ahí que un nuevo proceso de modernización en otras instituciones e instancias de poder como la Cámara de Cuentas de la República Dominicana, el Congreso Nacional y El Tribunal Superior de Tierras. Con la aprobación de la Ley 108-05 sobre el Nuevo orden de Registro Inmobiliario pendiente de ejecución, la mayor innovación que se ha podido consensual en materia inmobiliaria en nuestro país.

De esta ultima puntualización debemos destacar, el significado de esta nueva ley para el desarrollo, sostenimiento y garantía económica de nuestra nación, la cual viene a superar fallas arrastradas por mas de ochenta (80) años, así como, a implementar mecanismos que faciliten la transparencia del derecho de propiedad, derecho real imprescriptible por excelencia.

La seguridad jurídica del derecho inmobiliario representa uno de los grandes desafíos que enfrenta el sistema judicial dominicano, porque esta constituye la garantía no solamente de la protección del derecho de propiedad nacional, sino la del desarrollo sostenido a través de la inversión extranjera.

La base fundamental del derecho inmobiliario dominicano que data de la época de la ocupación Norteamericana del 1ro de Julio del año 1920, mediante la Ordeno Ejecutiva No. 511, que adopta el Sistema Torrens, contenido en la Ley 1542 del once (11) de Octubre de 1947, no satisface la demanda que exige y reclaman los nuevos tiempos, por esa razón Nuestro mas alto tribunal, la Suprema Corte de Justicia, a través de su Programa de Modernización de la Jurisdicción de Tierras (PMJT), sometió ante el cuerpo legislativo el proyecto hoy convertido en ley 108-05 de Registro Inmobiliario, con la finalidad de dotar a la Nación del instrumento Jurídico que tanto la sociedad dominicana reclama como marco normativo que proporcione seguridad, tranquilidad y garantía dentro de la misma, con la finalidad de vencer la indiferencia de quienes están llamados a proteger y rescatar de la impotencia a aquellos ciudadanos que cada día ven atropellados sus derechos, desprotegidos sus bienes y por vía de consecuencia sumida en un subdesarrollo, una nación que necesita urgentemente mecanismos que faciliten la custodia y seguridad del Sistema Registral Dominicano.

No es nuestra intención vaciar en este informe todo el contenido de la ley sino hacer un análisis de los puntos luminosos de este instrumento jurídico que sustituye la ley 1542 del 11 de Octubre de 1947.

Esta nueva ley tiene por objeto regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes susceptibles de registro en relación con los inmuebles que conforman el territorio de la República Dominicana pero sobre todo, garantizar la legalidad de su mutación o afectación con la intervención del Estado a través de los órganos competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria.

Desjudicialización del Saneamiento

Saneamiento, es el proceso mediante el cual se determina e individualiza un terreno, depurándose los derechos que recaen sobre este quedando a nombre del Estado dominicano en principio o de una persona en particular, este proceso en la ley 1542 posee según los técnicos en esta materia doce (12) pasos, los cuales se convierten en una verdadera odisea que a veces se llegaba hasta el cansancio, lo que motivaba que uno se olvidara del proceso por la indiferencia de los funcionarios encargados de aplicar las acciones procesales, esto cargaba de expediente los archivos de los tribunales creando un caos en los mismos. Si admitimos que el saneamiento es un proceso sencillo fruto de los aportes de las pruebas la mayor parte del saneamiento se puede desjudicializar, otorgándole a la administración inmobiliaria mayor participación en el mismo, y prácticamente el Juez debe convertirse en un Homologador del reconocimiento del derecho de propiedad, pudiéndose realizar un saneamiento en por lo menos tres meses o menos.

Sentencias definitivas de los Tribunales de Jurisdicción Original

El articulo 124 de la antigua ley prescribe, que después que un tribunal de jurisdicción Original dicta una sentencia esta tiene que esperar el mes de la apelación, para luego ser sometida a la revisión por el tribunal superior de tierras, o sea que la decisión de ese tribunal no era una sentencia sino un proyecto de sentencia. En la nueva ley 108-05 los tribunales de Jurisdicción Original, dictaran sentencias definitivas cuyo único recurso es la Apelación.

COMISION INMOBILIARIA

Nueva figura del Abogado del Estado Fin de las invasiones

Descentralización, Despolitización e Independencia

Articulo 11.-

Organismo colegiado conformado por tres miembros, uno nombrado por el Poder Ejecutivo, uno por el Congreso y otro por la Suprema Corte de Justicia, quien la presidirá.

Estos miembros de esta comisión serán inamovibles por un periodo de cuatro años

Descentralización: la misma ley prescribe que habrá tantas comisiones inmobiliarias como tribunales superiores de tierras haya, lo que significa que según la ley habrá en principio cinco comisiones inmobiliarias en todo el territorio nacional.

Despolitización

Con la finalidad de despolitizar la figura del Abogado del Estado, la comisión inmobiliaria tiene tres elementos constitutivo que conforman su naturaleza:

a) sus miembros son inamovibles

b) solo pueden ser destituidos por faltas graves cometidas en el ejercicio de sus funciones.

c) esta será presidida por un funcionario elegido por la Suprema Corte de Justicia.

Independencia

La ley prescribe que la Comisión inmobiliaria elaborará su propio reglamento, lo que significa que tiene autonomía funcional, aunque en lo administrativo depende totalmente de la jurisdicción inmobiliaria, pero en lo que se refiere a la toma de decisiones, la Comisión Inmobiliaria es totalmente independiente o sea que va a depender de la calidad de los funcionarios elegidos el éxito o no de este organismo.

DIRECCION NACIONAL DE MENSURA Y CATASTRO

Descentralización de funciones

Articulo 15.-

La Dirección Nacional de Mensuras y Catastro es el órgano de carácter nacional dentro de la jurisdicción inmobiliaria encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las Direcciones regionales de Mensura y Catastro, ofrece el soporte técnico a la jurisdicción inmobiliaria en lo referente a las operaciones técnicas.

Una de las ventajas que aporta esta fusión es que con la misma desaparece el famoso cintillo catastral, el cual nació con la finalidad de expedir una constancia del registro o archivo de todos los inmuebles y transformaciones a los mismos, pero de este registro se aprovecharon los invasores para registrar mejoras construidas en terrenos ajenos, causando mucho dolor de cabeza, entorpeciendo los procesos judiciales y contribuyendo con las invasiones.

Certificaciones oficiales de avaluó

A partir de la puesta en ejecución de esta nueva ley, ningún organismo que no sea la Dirección Nacional de Mensuras y Catastro, tendrá facultad para practicar avalúos en el territorio nacional, solamente este órgano de la jurisdicción Inmobiliaria podrá expedir Certificaciones de Avalúos.

CONTRA ACTUCIONES ADMINISTRATIVAS Y JURISDICCIONALES

Articulo74.-

Es la acción contra un acto administrativo dictado por los órganos administrativos y técnicos de la Jurisdicción inmobiliaria, así como de los que ejerzan contra las resoluciones administrativas de los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, estas podrán ser recurridas mediante los recursos de Reconsideración y Jerárquico.

En el caso de las contra actuaciones jurisdiccionales todos sabemos que la ley contempla los recursos ordinarios y extraordinarios, por lo que solo hubo novedad en el caso de las actuaciones administrativas.

Fondo de Garantía

En la antigua ley 1542 se contempla un Fondo de Seguro para dar cumplimiento a las sentencias dictadas por el Tribunal de Tierras en compensación por las pérdidas que sufrieren debido a los efectos de la ley.

¿Que paso con este Fondo de Seguro?

Donde fue a parar todo ese dinero durante los 58 años de vigencia de la ley 1542?

No profundicemos en esta pregunta porque no llegaremos a conclusiones felices, analicemos mejor el nuevo orden legal y el Fondo de Garantía que ha sido creado para dar protección a aquellas personas que sin negligencia de su parte y actuando de buena fe hayan sido perjudicadas con la aplicación de la presente ley. Articulo 39.-

El artículo 40 de la nueva ley 108-05 prescribe una contribución especial para la integración del FONDO DE GARANTIA de inmuebles registrados y para el funcionamiento y sostenibilidad de la jurisdicción inmobiliaria.

Esta contribución recae sobre los inmuebles siguientes:

a) Sobre los inmuebles que se registren por primera vez

b) cada vez que se emita un nuevo Certificado de Titulo, producto de una transmisión de derechos reales.

a) Quedan exentos de esta contribución los inmuebles que se adjudiquen a favor del Estado.

b) Los que se adjudiquen a favor de instituciones benéficas.

c) Los que se adjudiquen a favor de instituciones religiosas.

d) Los inmuebles cuyos valores individuales no excedan el equivalente a trescientos (300) salarios mínimos establecidos para el personal del sector público.

La contribución a pagar es del 1% para los inmuebles que se registren por primera vez o fruto de un saneamiento y un 2% para cada transferencia de derecho.

El producto de las contribuciones especiales establecidas en la nueva ley tendrá la siguiente distribución, para el fondo de garantía un 60% y el 40% para el funcionamiento y sostenibilidad exclusiva de los órganos que contempla la jurisdicción inmobiliaria de la ley.

Tribunal competente. Toda acción intentada en los tribunales de la Jurisdicción inmobiliaria para enmendar el perjuicio que le haya sido causado por la aplicación de la ley será ordenado su resarcimiento por la misma sentencia que haya declarado la existencia del daño.

PUBLICIDAD REGISTRAL

Articulo 105.-

De la información: la información contenida en los registro de títulos es de acceso publico para todo aquel interesado en conocer el estado jurídico de un inmueble, esta implica informes, certificaciones y consultas.

Certificación con reserva de prioridad

A fin de garantizar un negocio jurídico sobre un inmueble registrado, el o los propietarios, los jueces, la Comisión Inmobiliaria, el ministerio publico en ejercicio de sus funciones y todo poseedor de un derecho susceptible de ser registrado, pueden solicitar una certificación del estado jurídico del inmueble con rese3drva de prioridad. Dicha certificación tiene una vigencia no mayor de quince (15) días.

Párrafo I.- emitida la certificación y mientras este vigente la misma, el estado jurídico informado no podrá ser modificado por una causa diferente a la que dio origen a la reserva de prioridad.

Párrafo II.- la solicitud de certificación debe indicar la operación a realizar y el bloqueo registral solo protege dicho negocio.

Párrafo III.- vencido el plazo de vigencia de la certificación, sin que se hubiese inscrito la operación para la que fue solicitada, se procede a la inscripción de todos los derechos, cargas y gravámenes que hubiesen sido bloqueados por esta, en el mismo orden de prioridad en que ingresaron.

NOTIFICACIONES

Articulo 73.-

Todas las notificaciones que por la aplicación de la presente ley requieran de una notificación serán realizadas por actos instrumentados por ministerio de Alguacil de la Jurisdicción Inmobiliaria.

REFERIMIENTO

Articulo 50.-

El juez del Tribunal de jurisdicción original apoderado del caso puede conocer en referimiento de toda medida urgente y de carácter provisional que se deba tomar respecto al inmueble.

Estos puntos que llamo luminosos en la ley 108-05 sobre el nuevo orden de registro inmobiliario, acompañado de un soporte adecuado de tecnología moderna y partiendo de un nuevo sistema descentralizado, proporcionan mayor garantía al poseedor del titulo de propiedad. Consolidando el derecho real por excelencia y mejorando los servicios que benefician los negocios comerciales, se fortalece la banca nacional a través de la implementación de los nuevos modelos de gestión y las nuevas unidades de servicios de información al publico, asegurando así el crecimiento de las inversiones.
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