Oda al hipotecario
Alejandro Fernández W.
Por Alejandro Fernández W.
Analista financiero
Aunque todavía estoy tratando de descifrar el texto y la fotografía anexa a la nota de prensa enviada por el Banco Central esta semana, donde figuraban, taciturnos todos, el ministro de la Presidencia al medio con el de Hacienda y el Gobernador del Banco Central a los lados, intuyo que tiene que ver con la dinamización y canalización de mayor crédito hipotecario a proyectos de alta importancia política y social como los de la “Ciudad Juan Bosch”.
Especulo, y me permito la libertad de hacerlo en esta columna, que se estaría explorando la posibilidad de descorchar una nueva cosecha de Valdesianos, como hemos denominado en el pasado a los créditos otorgados en condiciones especiales y sumamente atractivas que surgen de la liberación de fondos del encaje legal que las entidades financieras mantienen congelados en las frías bóvedas del Banco Central.
Ya en el pasado hemos visto más de cinco de este tipo de descorches Valdesianos, que típicamente han venido acompañados de la mano de otros instrumentos propios de una política monetaria más ?exible que busca reactivar e incentivar una mayor actividad económica en el país.
No logro entender cómo, en el contexto actual, con las presiones inflacionarias que son evidentes en las mismas mediciones del Banco Central, la menor liquidez de los mercados internacionales (como pudimos apreciar en la última y más costosa colocación de bonos soberanos), el aumento en los precios internacionales de los hidrocarburos y la política monetaria más restrictiva de la Reserva Federal, nos podríamos dar el lujo como sector de destapar otra liberación de encaje legal, así sea para apoyar a los asilos de enfermos de la Madre Teresa de Calcuta.
Todos los elementos anteriores han motivado una mucha mayor presión en el tipo de cambio, una “prima” que a finales del próximo mes ya alcanzará los RD$50 por US$, y por ende un “apriete” en la liquidez bancaria del sistema, producto del aumento en la Tasa de Política Monetaria del Banco Central, la continua colocación de títulos del ente emisor que ya han logrado “tumbar” los excedentes de fondos de la banca de RD$30 mil millones a solo RD$8 mil millones al empezar este mes de agosto.
Aunque desconozco las cifras más actualizadas, todavía en la actualidad la banca no ha logrado colocar los recursos liberados en el pasado reciente. Aumentar esos límites o disponibilidades ahora, además de ser contradictorio con la política monetaria ya anunciada, desconoce cuál es el real problema para la adquisición de las viviendas en nuestro país.
En la última década, el crédito hipotecario ha fluido en nuestro país como nunca antes lo había hecho en nuestra historia financiera contemporánea. En la primera gráfica se verá que, en menos de tres años (entre 2006 y 2009), la banca duplicó el stock de préstamos hipotecarios que había otorgado en sus 50 años de existencia previa.
Desde el 2006 a la fecha, mientras todo el crédito privado aumentó 4.8 veces, el hipotecario se multiplicó 5.6 veces, a tal punto que aumentó 4% su participación en el total de créditos bancarios, que en el 2006 representaban el 17% y ya en la actualidad alcanza el 21%. Fue, como se observará en la segunda gráfica, el segundo renglón de mayor dinamismo.
Por las bondades que representan, tanto para los deudores como para las entidades financieras, el crédito a ese rubro de negocio hipotecario ha gozado siempre de las mejores condiciones disponibles en el mercado.
Lo vemos en la tercera gráfica, donde se observará que de un total de 36 tipos de créditos otorgados por la banca dominicana, 6 de los primeros 10 con más baja tasa de interés son los hipotecarios, en gran medida, cabe y es justo destacarlo, producto de los descorches “Valdesianos” de los últimos diez años.
En la actualidad, y sin tener que recurrir a la “magia” de la liberación del encaje legal, se pueden incluso obtener préstamos con tasas fijas a plazos que solo nuestros padres (y abuelos) disfrutaron, con horizontes de hasta 15 y 20 años, como los ofrecidos por más de un puñado de entidades financieras activas en el negocio hipotecario.
Para democratizar aun más el crédito hipotecario, en mi opinión, debemos primero trabajar en la mejoría de los ingresos de los posibles deudores. Tanto en su cantidad como en su calidad y estabilidad. Intentar empujar aún más a la población a recurrir al crédito bancario no me parecería correcto, ni mucho menos sostenible o prudente.
Abaratar los costos del proceso de construcción de viviendas de manera más sistemática, comenzando con la desastrosa, costosa y mafiosa permisología burocrática necesaria para la construcción en nuestro país fuera otro excelente paso.
Terminar de impulsar el inicio de actividades de la titularizadora de activos financieros también permitiría viabilizar aún más el otorgarmiento de tasas fijas en el mercado hipotecario, igual como ha ocurrido en otros mercados, sin tener que recurrir a los prácticas de excepción como deben ser la liberación de encaje legal.
Lo he dicho antes y lo repito nueva vez: Puedes llevar al caballo a tomar al río, pero no puedes obligarlo a beber. Podemos ofrecer las más maravillosas condiciones del crédito hipotecario, pero debemos cuidarnos de no forzar a que el ciudadano deudor asuma compromisos de deuda más allá de lo que es sano.
Si no me cree, le invito a que estudie lo que ocurrió en los Estados Unidos, hace una década atrás, con los famosos préstamos “subprime”.
Alejandro Fernández W.
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