Los ‘grandes datos’ alterarán la industria de valoración inmobiliaria

Por John Thornhill

¿Pero, la valoración automatizada conducirá a mercados de vivienda más racionales?

Los inversores inmobiliarios parecen ser un buen ejemplo de la definición de un cínico de Oscar Wilde: un hombre que conoce el precio de todo y el valor de nada.

Todo el mundo en el sector de bienes raíces está obsesionado con las valoraciones teóricas: los desarrolladores, los banqueros, los agentes inmobiliarios, las aseguradoras y los comunes compradores de viviendas. Pero, como sabe cualquier propietario desesperado por completar una venta, la única medida real del valor de una propiedad es el precio que alguien pagará por ella. Eso todavía está determinado principalmente por esos gemelos emocionales caprichosos: avaricia y miedo.

Los pioneros de los grandes datos prometen revolucionar el negocio de valoración de propiedades, impulsándolo del área del arte hacia el campo de las ciencias. Al proporcionar valoraciones más rápidas y precisas derivadas de una gran cantidad de conjuntos de datos, afirman que pueden ofrecer valoraciones más confiables para todos. Un mercado mejor informado debería ser un mercado más racional y eficiente.

Algunas empresas de tasación, como Hometrack en el Reino Unido, han proporcionado a los bancos evaluaciones automáticas casi instantáneas para propiedades residenciales durante años. Esto ha permitido a los bancos recortar costos y mejorar el servicio al cliente al ofrecer decisiones hipotecarias más rápidas, a veces en dos minutos.

GeoPhy, una empresa “startup” holandesa, tiene la ambición de proporcionar valoraciones casi en tiempo real de todas las propiedades comerciales y residenciales a nivel mundial. “La volatilidad en la evaluación del valor de las propiedades se debe a la falta de información”, dice Teun van den Dries, fundador de GeoPhy. “Nuestro objetivo es proporcionar un flujo continuo de información”.

GeoPhy comenzó al valorar 8.6 millones de propiedades en los Países Bajos. Se basó en los datos del Registro de la Propiedad, incluyó todas las transacciones registradas, y las combinó con varios cientos de otros conjuntos de datos relevantes, incluyendo imágenes satelitales. Ha extendido su mapeo a 48.5 millones propiedades en el Reino Unido y 147 millones de propiedades en 48 estados de EEUU. Su objetivo es ser un servicio global, aunque puede verse obstaculizado por la falta de datos en algunos países, especialmente en China.

Actualmente, aproximadamente 82,000 tasadores están empleados en el negocio de valoración de propiedades en EEUU, el cual tiene un valor de aproximadamente US$12 mil millones al año. Ésta puede ser otra área donde el humano es gradualmente reemplazado por la máquina. Algunas de las compañías inmobiliarias más grandes ya están experimentando con valoraciones automáticas, debido a menores costos, el incremento de la frecuencia y fiabilidad de los informes, y la reducción del fraude.

Por ejemplo, GeoPhy está proporcionando valoraciones mensuales a Fannie Mae de las 19 millones de propiedades por las cuales es responsable. Hasta ahora, Fannie Mae, un prestamista hipotecario en EEUU, sólo revaluaba su cartera cada tres años.

Los expertos inmobiliarios dicen que el valor de las valoraciones automatizadas sólo se demostrará a lo largo del ciclo económico. Algunas empresas de valoración admiten en privado que la metodología de la industria sigue siendo una tarea en curso, aunque está avanzando constantemente con el acceso a nuevos datos.

Las propiedades comerciales son inherentemente más difíciles de valorar debido a la falta de transparencia sobre los términos del arrendamiento y los flujos de ingresos. La propia condición financiera del propietario y el acceso al capital también pueden ser factores determinantes del precio.

La historia del desarrollo de Broadgate en Londres es un ejemplo sorprendente de cómo los precios pueden fluctuar. Conforme el impacto de la crisis financiera global sacudió el mercado de propiedades comerciales en 2009, British Land vendió la mitad del desarrollo Broadgate a Blackstone por £77 millones (aunque también descargó la mitad de su deuda pendiente de Broadgate de £2.1 mil millones). Cuatro años más tarde, Blackstone vendió esa participación a GIC de Singapur por £1.7 mil millones.

Phil Clark, jefe de inversiones inmobiliarias de Kames Capital, dice que la valoración automatizada es muy prometedora, pero que debe considerarse con cuidado. “No existe el Nirvana”, dice.

Las valoraciones de las propiedades siempre dependerán del juicio y del método científico. Las propiedades exclusivas, como las tiendas insignia en ubicaciones privilegiadas que sólo cambian de manos cada 30 años, son particularmente difíciles de valorar por métodos automatizados porque hay una escasez de datos disponibles. Los inversores también querrán una explicación clara de cualquier valoración. “Siempre habrá la necesidad de un tasador humano. No operamos en un mercado basado en pantallas”, dice el Sr. Clark.

Sin embargo, tal vez la cuestión más importante es si la implementación de mejores métodos de valoración conducirá a mercados más racionales. En un documento sobre la burbuja inmobiliaria en EEUU, el economista Dean Baker argumentó que “se requirió un grado extraordinario de negligencia” para no ver el aumento sin precedentes de los precios en la década de 2000. Sin embargo, pasó desapercibido, lo que resultó en un colapso de US$8 billones en riqueza inmobiliaria durante cuatro años. A veces, no hay peor ciego que el que no quiere ver.

Financial Times