El 93% de propietarios de viviendas incumple la ley de alquiler

SD. "Antonio P." se dedica al alquiler de viviendas desde hace cinco años, pero en este tiempo nunca ha llevado al Banco Agrícola (Bagrícola) los avances de depósitos que hacen los inquilinos como manda la Ley 4314 sobre inquilinato. Cuando se le pregunta por qué no cumple, responde que "los abogados no le dicen eso a uno".

Ya sea por desconocimiento, dejadez, desconfianza o viveza, la realidad es que cientos de miles de propietarios de viviendas y locales de alquiler desacatan la ley, que en su artículo primero resume la esencia que le dio origen: "Los propietarios y encargados de casas, apartamentos, edificios, oficinas y espacios físicos para alquiler (...); cualquiera que sea su ubicación, estarán obligados a depositar y mantener en el Banco Agrícola las sumas que exijan a los inquilinos o empresarios como depósito (...) para garantizar el pago de los alquileres o el cumplimiento de cualquier otra obligación legal o convencional derivada del contrato".

Según Paíno Abreu, administrador general del Bagrícola, el 93% de los propietarios de las viviendas alquiladas en el país (alrededor de 700 mil, de acuerdo con la Oficina Nacional de Estadísticas) incumple la legislación. Afirma que una situación similar se da en el área comercial.

Por esta causa, el Bagrícola sólo tiene en el "Plan 50", el que administra los ahorros del público, RD$400 millones por concepto de depósitos de alquiler, una cantidad ínfima a los ojos del funcionario.

A qué se debe

Abreu atribuye la situación a la debilidad penal de la ley, que únicamente permite cobrar un 10% por cada mes de demora y ese total no puede sobrepasar el 50% de la suma a depositar. Al ser una cantidad pequeña, dice, "los propietarios prefieren arriesgarse y quedarse con el depósito del inquilino". Otra causa es la informalidad en los alquileres, que generalmente se hacen de forma verbal.

Sin embargo, Luis Vilchez Marranzini, presidente del Colegio de Notarios, cuyos miembros en muchos casos representan a los propietarios en el cobro de los adelantos y la renta, indica que la inobservancia de la ley tiene que ver "con la percepción de que todo lo que va al Estado se pierde, se lo roban".

Expone que para depositarlo (el avance) en el Bagrícola "y se pierda eso o no aparezca o te dé una lucha terrible para cobrarlo después cuando tú lo solicitas", es mejor colocarlo en la banca privada y estar tranquilo.

En un punto que coinciden tanto Abreu como Vilchez Marranzini es en que generalmente los propietarios y abogados hacen depósitos cuando necesitan el auxilio legal del Banco. "En general la mayor parte de la gente viene cuando está obligada, cuando tiene un conflicto con su inquilino , entonces el juez no le atiende hasta que venga al banco y haga al menos un depósito. Por tanto, la ley hay que variarla, modificarla y adecuarla para que se cumpla", sostiene el administrador del banco.

Vienen cambios

El clamor del administrador del Bagrícola de que se modifique la ley podría estar muy cerca de cumplirse, ya que en el Senado hay un proyecto de modificación a la Ley 4314 sobre inquilinato, sometido por el Poder Ejecutivo.

Según detalló Abreu, si se aprueba tal cual, la nueva ley obligará a que más propietarios lleven los depósitos de sus inquilinos a esa entidad. ¿Cómo? Bueno, por ejemplo, la penalización económica para el propietario aumenta al doble, es decir al 20%, y será indefinida.

Además, los fondos que se debiten por este incumplimiento ya no serán del capital, sino que pasarán a las ganancias del banco.

Otro detalle es que si una persona tarda varios años para cumplir la ley cuando quiera realizar cualquier acción legal con su propiedad se encontrará con ese escollo.

Pero en adición, los inquilinos tendrán razones suficientes para exigirles a los propietarios el cumplimiento de la ley, pues no podrán obtener servicios por las casas o locales que renten sin la constancia de que se hizo el depósito en el Banco Agrícola. Esto significa que no podrán sacar contrato de luz, teléfono o agua, sino muestran el recibo.

Algo que el Bagrícola ya ha aclarado y que Abreu enfatiza, es que no se gravarán los depósitos. Para tranquilidad de los futuros depositantes indica que ese dinero se dispondrá en una cuenta de ahorro con los beneficios de la tasa pasiva existente.

Lo único es que, como ocurre en todos los bancos, estará disponible para préstamos y que en este caso será mayoritariamente para los inversionistas de plantaciones agrícolas y agroindustriales.

El Salvavidas

La idea de que los depósitos de los alquileres vayan al Bagrícola no es fortuita. El fin es que funcionen como ente capitalizador y como motor de una parte del sector productivo nacional. "Sería la fuente de fondeo más importante, más grande en toda la historia de esta institución que podríamos tener disponible y yo creo que con ello terminarían las dificultades financieras en el campo", dice Abreu muy entusiasmado. Su tesis es que como ese dinero es depositado generalmente a largo plazo, el país podría entrar en la etapa de financiamiento de tecnología, de infraestructuras, de plantaciones de frutales y forestales, que exigen un retorno de capitales a largo plazo y que actualmente los interesados no pueden acceder porque los bancos privados son temerosos al momento de prestarle a esos sectores.