¿El gobierno debe seguir construyendo viviendas?

¿Debe continuar la participación estatal en el sector habitacional? La pregunta tiene diferentes respuestas dependiendo a quién se la cuestione.

Mientras el Colegio Dominicano de Ingenieros Arquitectos y Agrimensores (Codia) considera que el gobierno debe seguir, e incluir la modalidad de casas progresivas, la Asociación de Productores de Viviendas (Acoprovi) entiende que sea el mercado privado el que se encargue y el Estado sólo funja como regulador, ya que consideran deficientes y clientelistas las herramientas usadas por el gobierno.

En el estudio "Impacto del sector construcción y viviendas en la economía dominicana", presentado en diciembre de 2012, Acoprovi señala: "En varias ocasiones, el gobierno de turno ha desarrollado proyectos habitacionales dirigidos a un público de clase media y medio-alta, generalmente personas relacionadas con el partido en el poder, entrando en competencia desleal con los promotores del sector privado y distorsionando el uso de fondos presupuestales, en lugar de enfocarse en los grupos más necesitados y en las zonas de mayor concentración poblacional".

Al año 2011, la Oficina de Desarrollo Humano del Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD), estimó el déficit habitacional del país en 1,116,000 unidades, siendo 452,600 viviendas nuevas -que para el 2015 subiría a 474.5 mil- y el resto a mejorar. Este déficit ha sido motivado por la migración desde el campo a la ciudad de familias con necesidades de un techo que el Estado no ha tenido la capacidad de suplir, generándose núcleos de pobreza.

Si no se reducen los niveles de inflación, el PNUD estima que el costo de producción de una vivienda nueva, tipo económica, de las que diseña el Estado, pasaría de los RD$350 mil promediados en 2008, a unos RD$562 mil en 2015.

"Cuando el Estado construye es un competidor, y no hay forma de competir con él. Por demás, hay muchas formas de impulsar la economía a través del sector privado de manera más eficiente que haciendo construcciones desde el Estado. Esto incentiva la corrupción, disminuye la eficiencia y desmotiva al sector privado", dice el presidente de Acoprovi, Fermín Acosta.

No obstante, así no lo consideran, ni la presidenta del Codia, arquitecta Esther Morillo, ni el ex director del Instituto Nacional de la Vivienda (Invi) entre 2000-2004, ingeniero Juan Antonio Vargas Monción, quien es miembro de Acoprovi como constructor privado. Entienden que el Estado debe seguir participando con los tradicionales apartamentos -necesarios por el limitado espacio urbano- e implementar las viviendas progresivas.

Una vivienda progresiva es aquella en la que se construye una parte del inmueble, y cuando se entrega a la familia se le suministra el plano arquitectónico para que el jefe del hogar termine la construcción, significando esto menos gastos -en este caso- al gobierno, y un aporte o esfuerzo del ciudadano, que redundará en no esperar que todo se lo resuelva las autoridades.

La actual directora del Invi, arquitecta Alma Fernández, recuerda que este tipo de viviendas se construía en gobiernos pasados. "En el sector privado podrían dar mejores resultados, porque en el sector privado, el que adquiere una vivienda económica siempre tiene la tendencia a producir los arreglos definitivos que te permitan tener una vivienda como tu aspiras", explica.

En el primer gobierno de Leonel Fernández (1996-2000), el Invi programó viviendas progresivas. Las memorias dejadas por el director de la institución en ese entonces, Joaquín Gerónimo, registran que entre 1997-1999 al modelo diseñado se le denominó Invi-PAC.

Establecía una unidad básica de 24 metros cuadrados, con una habitación y la fachada, para que el adquiriente progresivamente completara la unidad habitacional de 48 metros cuadrados, agregando dos habitaciones. Los tres proyectos concebidos se perfilaron en Majagual, Sabana Perdida; Resure-San Luis y Sosúa.

"No recuerdo que hubiésemos tenido algún éxito notorio en la implementación de estos proyectos. La idea, a pesar de ser todavía muy buena, no podía competir con la práctica muy difundida de la 'vivienda completa' cuasi regalada de los programas estatales, aunque ello implicara que fuesen cada vez menos los favorecidos en un escenario creciente del déficit habitacional", señala Gerónimo.

¿Unión estatal y privada?

Otro análisis publicado en abril por Acoprovi, titulado: "Estudio de Oferta y Demanda de Viviendas en Zonas Urbanas de República Dominicana", tomó como muestra 2,730 hogares del Cibao, el Gran Santo Domingo, y las regiones Sur y Este.

Determinó que el 58% de la demanda potencial de viviendas se focaliza en el Gran Santo Domingo, 30% en el Cibao, 7% región Sur y 5% en el Este. El tipo más demandado son los apartamentos nuevos, con 31.5%, seguidos por casas nuevas con 27%, y casas usadas con 25.2%.

Con 53% de los hogares recibiendo un ingreso promedio mensual de RD$30 mil y el 29% entre RD$30 mil y RD$100 mil, el grueso (42.8%) de los posibles adquirientes de viviendas se inclina hacia las unidades tipo económicas, que no superen el RD$1 millón, y el 23.3% que no exceda los RD$2.5 millones.

 
Fuente ACOPROVI

La directora del Invi afirma que el Estado seguirá construyendo viviendas. Refiere que sus proyectos habitacionales tienen una finalidad social que el sector privado no persigue, porque no todos los estratos sociales pueden hacer negocios con éste.

Sin embargo, la funcionaria reconoce que "el déficit habitacional de un país no puede cargarse sobre un Estado solamente".

Los constructores privados se han quejado de que la falta de incentivos, los altos costos de los materiales, han limitado su producción a un público que cuente con los recursos suficientes para asegurarle las ganancias esperadas.

Reflexionando sobre esta dificultad, el gobierno ha tomado medidas para motivar la participación privada con la promulgación de la Ley 189-11 sobre el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso que contempla el uso de los fondos de pensiones para la construcción de viviendas económicas con garantía de retorno.

Sin embargo, Acoprovi se queja de que existe descoordinación entre las instituciones que deben darle seguimiento. También consideran necesaria una Ley de Vivienda.

Otra medida tomada fue la emisión del decreto 153-13, que dispone, de manera transitoria, exonerar del pago del ITBIS a adquirientes de viviendas, previamente calificadas como de bajo costo, y cuyos precios no excedan los RD$2.4 millones.

También se destaca la liberación de RD$20 mil millones del encaje legal que permitió una baja en las tasas hipotecarias de hasta 9% fija por seis años. Además, el bono por compensación del ITBIS para residencias que no superen los RD$2 millones.

En el marco de ese apoyo, los productores representados por el presidente de Acoprovi, proponen al Estado: "Que todos los contratos se hagan bajo el esquema de Fideicomiso, de modo que sigamos caminando hacia la transparencia y erradicando la corrupción en todos los sentidos".

"El gobierno ha sorteado muchas obras, lo que obviamente avanza en este sentido, pero en nuestro criterio, aún las obras sorteadas deben ejecutarse a través del régimen fiduciario", concluye Acosta.

Mariela Mejía