Decisiones inmobiliarias en tiempos de pandemia
Por los niveles de incertidumbre que ya estamos viviendo, no es prudente tomar decisiones de gran magnitud o que comprometan nuestra liquidez
Alejandro Fernández W.
Melissa firmó el contrato de adquisición de vivienda con el promotor inmobiliario el viernes antes de las elecciones. Fue a través de una fiduciaria, de tal forma que se sentía más tranquila de entregar aquel primer aporte para el inicial de su casa. Luego vino el estado de emergencia, y con esa realidad, ansiedad e incertidumbre sobre su decisión.
Elizabeth está pensando en “meterse en un lío”, aprovechando estos tiempos de pandemia, para adquirir un apartamento que le están vendiendo en condiciones covidianas, es decir, con un excelente descuento. Ella tiene poca liquidez, pero acaricia la idea de pegar un “home run” en su primera incursión inmobiliaria.
Tanto Melissa como Elizabeth tienen la inquietud con el tema del riesgo cambiario. Es decir, ambos contratos de compra de la propiedad están fijando el precio final de la obra en dólares estadounidenses y con todo lo que ha estado pasando últimamente, tienen la duda de si no será demasiado grande el riesgo que estarían asumiendo en estos momentos.
Manuel está más avanzado que Melissa y Elizabeth en el proceso. Ya la obra estaba casi para ser entregada a los adquirientes, pero lamentablemente no pudo hacerse el contrato hipotecario necesario para terminar de pagarle al promotor del proyecto.
Manuel, además de estar preocupado por el tema cambiario, tiene dudas sobre si podrá acceder o no al financiamiento bancario en estos tiempos de crisis y, de igual forma, bajo cuáles condiciones en cuanto a tasas de interés y si sería buena idea fijar la tasa por más tiempo o procurar una tasa más baja, pero variable.
Principios fundamentales
Evidentemente, la respuesta para cada una de las inquietudes y preguntas que tienen Melissa, Elizabeth y Manuel es, en mi opinión, la misma: ¡Depende! La realidad de cada uno de ellos es distinta, en cuanto a su perfil financiero actual y futuro y el rol e importancia que tiene la adquisición de la vivienda en tiempos de COVID-19.
Como en muchos otros aspectos de finanzas personales, no hay una respuesta única. Son muchas zonas grises para lo cual será necesario el discernimiento para tomar la decisión más acertada. No obstante, creo que podemos partir de unos siete principios, para esbozar una respuesta para los tres.
La incertidumbre
En general, por los niveles de incertidumbre que ya estamos viviendo, no es prudente tomar decisiones de gran magnitud o que comprometan nuestra liquidez, ingresos o capacidad de endeudamiento en estos momentos.
Tan sencillo como eso. Bajo este principio, la recomendación sería que cualquier decisión que se fuera a tomar que implique una cifra de más de tres sueldos de la persona sea analizada con mucho detenimiento. Idealmente, de poder posponerse, por lo menos durante los próximos 60 o 90 días, dilatarla.
No sabemos cuándo o cómo terminará el estado que ahora vivimos. Y aun si terminara, no sabemos si retornará a mortificarnos más adelante, de repuntar la famosa curva de infectados. Por esta simple razón, si la decisión se puede barajar, que se baraje.
La liquidez actual
¿Con cuántos recursos líquidos, contamos? ¿A cuántos meses de los gastos fijos del hogar equivale ese “clavito”? ¿Qué tanto durará al integrar el compromiso de pagar una cuota de préstamo mensual? ¿Existe un fondo aparte para los gastos para facilitar la mudanza y los ajustes iniciales que toda propiedad nueva requiera?
El principio es que de nada sirve vivir en una jaula de oro, o de ladrillo en este caso, si la persona que reside en ella no tiene algún nivel de seguridad para cubrir sus gastos fijos ordinarios, para lo cual necesitará tanto de un bolsón de liquidez o una muy buena, segura y estable fuente de generación de ingresos.
¿Buena, segura y estable?
No estoy seguro de que existen muchos empleos, sin importar el sector del que se trate, en la actualidad, que cumplan con las condiciones de ser buenos, seguros y estables. Ahora mismo, todo está en el aire, por definirse o en proceso de cambio total e incierto.
El desempleo ya alcanzó niveles récord en los Estados Unidos (solo superados por la Gran Depresión del 1929) y pronto lo hará aquí en los próximos meses. Frente a esta lamentable situación, de duración, por cierto, indefinida, no creo que sea prudente dar como algo “seguro” el empleo que nosotros, o nuestras parejas, disfrutemos en la actualidad.
¿Cuánto lo quieres?
Mejor dicho: ¿Cuánto te has preparado para la decisión que estás asumiendo? Si ya tienes tiempo en el proyecto, que quizás adquiriste cuando todavía estaba “en plano”, bien podrías haber aprovechado del tiempo para planificarte para los compromisos que asumirás.
Ahora bien, si lo tuyo es algo especulativo, repentista, queriendo aprovechar “el timing” del mercado porque entiendes que este es el mejor momento para conseguir mejores oportunidades, te invitaría a que seas algo más humilde en cuanto a la seguridad que tienes de asumir riesgos mientras el resto del mundo se está derritiendo.
Dime de la propiedad
No es lo mismo un proyecto que está a pocos meses de culminar la construcción para fines de ser entregado, que uno cuyo primer picazo fue hace pocas semanas antes del estado de emergencia. El primero implica niveles de riesgos más bajos que el segundo, que todavía habría que ver si será capaz de reunir a otros inversionistas como tú para que puedan justificar la continuación de la obra.
Debes saber que, si el plan original era que el proyecto te lo entregarían en doce meses, más bien podría ser en quince o más meses, porque si antes había variables no controladas, esos factores se han elevado ante la situación actual.
En adición, un proyecto gestionado por un constructor experimentado, idealmente bajo la estructura de un fideicomiso gestionado por una fiduciaria independiente, presenta ciertas bondades para el inversionista muy superiores a las de un constructor independiente que está erigiendo su primer edificio, por ejemplo.
Tu perfil de riesgo
El apetito de riesgo que Melissa, Elizabeth o Manuel tienen variará. No es el mismo, a pesar de que tengan la misma edad o perfil socioeconómico. Quizás Manuel no sufre de ansiedad por exponerse a tener que pagar US$50,000 a una tasa de cambio de RD$55 por dólar versus una conversión a RD$60 por dólar. Melissa y Elizabeth sí. Por tanto, si el riesgo no es aceptable para ellas, no tienen por qué asumirlo, sobre todo cuando en estos momentos, si existe algo seguro, es la inseguridad e incertidumbre.
En cualquier caso, hay formas de mitigar ese riesgo cambiario. Por ejemplo, quizás el promotor esté dispuesto a fijar el precio definitivo en RD$, a una tasa de cambio más elevada que la actual, pero que les brinde suficiente tranquilidad a Melissa y Elizabeth.
Quizás ellas tienen otros activos, actualmente en RD$, que puedan convertir a US$ en estos momentos, de tal forma que estarían “calzando” el riesgo en dólares que asumen en su pasivo, con activos algo proporcionales en magnitud en la misma moneda.
Lo mismo ocurre con la tasa de interés. Si tienes la alternativa de fijar, ahora, el costo de tu financiamiento, ¿de verdad vas a inventar con una variable? ¿Para agregarle otro factor de riesgo en tu vida? Algunos dirán que sí, otros, como yo, lo pensarán dos veces.
Mente fría
Volvamos a Melissa, Elizabeth y Manuel. Con la mente fría, tomando en consideración estos apuntes, ¿cómo les respondería? Reitero, con un pensamiento detenido, reflexivo y consultando amplia- mente. No dejándose llevar por compromisos del pasado, presiones del momento (“¡Es de oportunidad que lo podrás adquirir!”) o sueños de un futuro tan incierto. Piensa en frío. ¡Mucha suerte!
Alejandro Fernández W.
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