Rafael Dickson Morales
Vivienda: una crisis que no podemos dejar que ocurra
Impacto de las tasas de interés y los tiempos de permisología en el costo de la vivienda
España vive hoy una crisis de acceso a la vivienda. República Dominicana, afortunadamente, está lejos de encontrarse en una situación semejante. Pero precisamente por eso debemos observar lo que está ocurriendo allí. Las crisis de vivienda, especialmente las de bajo costo, no aparecen de un día para otro. Se generan lentamente, cuando la oferta deja de crecer al ritmo de la demanda, aumenta el precio del suelo, construir se hace más caro, las tasas de interés encarecen el financiamiento y, finalmente, una parte importante de la población deja de poder acceder a una vivienda.
La experiencia española no significa que tengamos el mismo problema. Debe servirnos para evitar llegar a tenerlo. En República Dominicana existen razones para anticiparnos. Punta Cana, Bávaro y Verón son un buen ejemplo. Su crecimiento económico y poblacional genera una presión creciente no solo sobre la vivienda, sino también sobre la infraestructura y los servicios que deben acompañarla.Presiones similares podrán producirse en otros polos de desarrollo del país.
Pero no basta con construir viviendas, se debe planificar y construir ciudades eficientes. Vivienda significa también agua, saneamiento, energía, movilidad, escuelas, salud, seguridad y espacios públicos. El desarrollo habitacional debe planificarse conjuntamente con la infraestructura y los servicios que determinan su calidad. Una vivienda asequible pierde buena parte de su valor social si obliga a una familia a recorrer enormes distancias para trabajar, estudiar o recibir servicios básicos.
La política de vivienda debe anticiparse al crecimiento. Planificar dónde se construirá, con qué densidad, qué infraestructura requerirá y cómo se financiarán los servicios asociados es tan importante como construir las propias viviendas. Y en ese esfuerzo la colaboración entre Estado, municipios y sector privado resulta indispensable.
El desafío existe. Acoprovi sitúa el déficit habitacional del país en aproximadamente 1.46 millones de unidades. Alrededor de 392,000 corresponden a viviendas que efectivamente hacen falta, mientras que más de un millón corresponden al déficit cualitativo, es decir, viviendas existentes que requieren mejoras estructurales o de servicios básicos.
A esto se suma una ecuación que incide directamente sobre el precio: tasas de interés, costos de construcción y tiempo. El tiempo cuesta mucho en construcción. Cada mes adicional sea financiado o no puede, de una forma u otra, termina incorporándose al precio de la vivienda
Tenemos instrumentos para enfrentar ese desafío. La Ley 189-11 y los fideicomisos de viviendas de bajo costo han demostrado el potencial de combinar incentivos públicos con inversión privada. A ello debemos sumar la contratación pública, los fideicomisos públicos y las alianzas público-privadas, que pueden movilizar terrenos públicos, infraestructura, financiamiento y capacidad constructiva.
Pero la política de vivienda no puede limitarse a subsidiar la demanda. También debe actuar sobre el costo de producir vivienda. Y en ese costo hay dos variables fundamentales: financiamiento y tiempo, especialmente el de obtención de permisos.
Cuando aumentan las tasas de interés, se encarece el crédito del desarrollador y disminuye la capacidad de endeudamiento del comprador. Y cuando un permiso tarda meses innecesariamente, ese tiempo también se financia y termina incorporándose al precio final de la vivienda.
Precisamente por ello, la permisología adquiere especial relevancia. Los controles urbanísticos, ambientales y técnicos son indispensables. Agilizarlos no significa reducirlos. El reto es controlar mejor y en menos tiempo. Hoy, la digitalización, la interoperabilidad y la inteligencia artificial permiten automatizar verificaciones, detectar inconsistencias y concentrar la intervención humana en aquellos expedientes que realmente presentan riesgos.
Regular mejor también puede abaratar la vivienda. La misma agilidad debe exigirse al propio Estado. La DGII anunció el pago durante 2026 de aproximadamente 1,000 millones de pesos pendientes por Bonos de Vivienda de Bajo Costo y la digitalización del procedimiento. Es positivo, pero el incentivo que llega tarde incentiva menos.
Si queremos mantener accesible la vivienda, los fideicomisos deben constituirse y registrarse ágilmente, los bonos deben pagarse oportunamente, los permisos deben resolverse en plazos razonables y debemos utilizar con mayor creatividad la contratación pública, fideicomisos públicos y las alianzas público-privadas para producir vivienda e infraestructura.
España nos muestra lo complejo que resulta actuar cuando el problema ya se ha convertido en crisis. República Dominicana tiene la oportunidad de actuar antes. Construir vivienda asequible no exige solamente construir más. Exige financiamiento accesible, planificación, colaboración público-privada y, sobre todo, un Estado capaz de regular, decidir y actuar con mayor agilidad. La mejor crisis de vivienda será siempre aquella que logramos evitar.
Rafael Dickson MoralesAbogado y Profesor en Derecho Administrativo.