Retiros anticipados de AFP para Vivienda: Una solución óptima

La población trabajadora dominicana es joven, las dos terceras partes de los cotizantes en las AFPs tienen menos de 45 años, por lo que le quedan varias décadas de actividad laboral por delante. Desde que fue implementada la Ley 87-01 en 2003 los empleados formales han acreditado a sus Cuentas de Capitalización Individual (CCI) un 8.0% del valor de sus salarios nominales, unos RD$4,058.7 millones al mes durante 2021).

El balance de los fondos administrados por las AFPs se ha venido duplicando cada cuatro años hasta alcanzar su nivel presente de RD$728,238.7 millones. Esto se debe a tres factores: el aumento del numero de cotizantes; el rendimiento de las inversiones - en promedio cerca del 11% anual gracias a rentables instrumentos de deuda pública que componen el 79.0% de la cartera de inversiones-; y el crecimiento a un ritmo del 6.3% anual del salario promedio cotizable, ahora de RD$26,668 por mes. No obstante, la dinámica salarial, la capacidad de ahorro del trabajador es baja, o nula, en vista de que la canasta básica familiar se estima es de RD$32,000 mensuales.

Análisis propios muestran que los trabajadores que llevan entre 10-15 años cotizando sobre el salario promedio cuentan con un balance en sus CCI que ronda entre RD$300,000 – RD$500,000, suficiente para constituir el inicial para una vivienda económica con valor de RD$1.0-3.0 millones y dejar un saldo importante a favor.

Planteamos que esta operación no solo es factible, es favorable, y no debe confundirse con el retiro del 30% de los fondos en las AFP para destinarlos al consumo.

Para el cotizante, la operación sustituiría el costo de hipoteca por el alquiler. La diferencia representa un costo marginal de 10% del ingreso disponible que duraría los 20 años de vida del préstamo, pero su peso sería decreciente en el tiempo por virtud del aumento natural de los alquileres y los salarios. Una vez saldado el préstamo, el trabajador - ahora dueño de vivienda - pasaría a usufructuar la totalidad de su salario, y más importantemente, una pensión reducida en un 16%-18%, pero sin necesidad de cubrir el costo de vivienda, que representa el mayor componente del gasto familiar.

En contraposición, la no inversión en vivienda obligaría a muchos pensionados a alquilar durante su vejez, generando un nivel de consumo corriente inferior al de los trabajadores que poseen vivienda propia, aún tomando en cuenta la reducción estimada por efecto del retiro anticipado. Visto que el salario de reemplazo promedio rondará el 30%-40% del último salario, esta posibilidad de consumo y bienestar aumentada es crucial.

La implementación de este esquema, que mejor se visualiza como una alianza publico-privada (APP) por la confluencia de actores que requiere su implementación, generaría un valor social incalculable.

En términos monetarios, la salida de fondos estimada en unos RD$200,000 millones se dirigiría a financiar la demanda (consumidores) y sería distribuida a lo largo de varios años por la naturaleza misma de los contratos hipotecarios, el tiempo requerido para nuevas construcciones y la estructura poblacional del sistema. Además, la propuesta de retiro anticipado para viviendas reduciría el impacto inflacionario al dedicar los recursos a inversiones de largo plazo en lugar de destinarlos al consumo de bienes y servicios efímeros.

Se estimularía la demanda de crédito hipotecario, propiciando la inclusión financiera de millares de personas normalmente excluidas por su incapacidad de acumular un aporte inicial. El potencial de creación de crédito representaría de 4 a 9 veces los aportes de inicial, y esos fondos dinamizarían la economía en la construcción, un sector de alto valor agregado y creación de empleos. De esta manera, la propuesta serviría de catalizador y sostén de una estrategia de recuperación económica post-Covid basada en la demanda interna. También serviría de plataforma para la creación de nuevos instrumentos financieros, fondos mutuos y valores respaldados por hipotecas que ampliarían el mercado financiero dominicano en beneficio de los inversionistas, incluyendo los cotizantes de las AFP.

Visto que la vivienda es un refugio de valor que se indexa a la inflación y a la devaluación, los fondos en las AFPs dirigidos a inversiones en vivienda permitirían cumplir mejor su objetivo como proveedores de retiros dignos para el trabajador dominicano, además de servir de canal de financiamiento del desarrollo económico y de los mercados de capitales para los cuales fueron diseñados.

Por último, la propuesta permitiría al Estado solventar parte importante del creciente déficit habitacional, siendo la facilitación de la vivienda un derecho establecido en la Constitución, en los Objetivos de Desarrollo Sostenibley en el programa de Gobierno 2020-2024.

La transmutación de las inversiones financieras de las AFPs a nombre de sus cotizantes en inversiones inmobiliarias propias mantendría el carácter personalizado del sistema previsional, respetando los mecanismos de mercado y evitando los problemas de distribución, riesgo moral y transparencia, característicos de los subsidios gubernamentales. Además, evita otras deformaciones del sistema pensional, asegurando los principios rectores de integralidad, flexibilidad y equilibrio financiero de la seguridad social.

Todos estos objetivos se lograrían con RD$ 0.00 de inversión pública, restando presión a las ya afectadas finanzas públicas por la posposición de la reforma fiscal, presentando además la oportunidad de implementar políticas ambientales y urbanísticas que favorezcan un sano y sustentable desarrollo humano.

Ellen Pérez Ducy

Economista Senior de firma Intelligent Economics.