Algunos aspectos de la nueva Ley de Registro Inmobiliario
Fernando Casanova
La seguridad jurídica de la propiedad inmobiliaria en el país, representa uno de los grandes desafíos que enfrenta el Estado dominicano, porque ésta seguridad jurídica constituye la garantía, no solamente de la protección del derecho de propiedad inmobiliaria nacional, sino la del desarrollo económico sostenido a través de las inversiones nacionales y extranjeras en casi todas las áreas de la economía.
El desarrollo inmobiliario de la República Dominicana, incrementado sustancialmente en los últimos años, ha contribuido a desbordar la capacidad de servicios de la Jurisdicción de Tierras, haciéndola ineficiente, lenta e insegura para resolver los procesos pendientes y los que surgen cotidianamente, en una sociedad que cada vez más concede singular importancia a las inversiones inmobiliarias.
La Suprema Corte de Justicia el 3 de enero del año 2003 , a través de su Programa de Modernización de la Jurisdicción de Tierras (PMJT), sometió el proyecto que, felizmente, ya se ha convertido en la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, con la finalidad de dotar a la nación del instrumento jurídico que la sociedad dominicana reclamaba como marco normativo que proporcione seguridad, tranquilidad y garantía al derecho de propiedad inmobiliaria.
Esta nueva ley, con normas generales que dentro del concepto de ley marco se completarán con reglamentos adicionales, tiene por objeto regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes sujetas a registro por su relación de dependencia con los inmuebles; pero sobre todo, garantiza la legalidad de su mutación o afectación, con la intervención del Estado a través de los órganos competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria, manteniendo los principios del sistema Torrens, tal y como indica uno de los considerandos de la nueva Ley: " Que el Sistema Torrens es la base y pilar de nuestro derecho de registro inmobiliario, y por lo tanto debe reforzarse su aplicación, adecuándolo a la modernidad de los tiempos actuales". Acercando la jurisdicción de tierras a las necesidades de los usuarios; y a las nuevas tecnologías que transforman las prácticas tradicionales aplicables a la mensura, registro y titulación, y que permiten definir con precisión el objeto del derecho.
Esta Ley de Registro Inmobiliario nos permitirá ingresar al proceso de modernización que el país requiere, mejorar las condiciones de vida, la convivencia y, el desarrollo económico y social de la República Dominicana.
Puntos Clave En La Nueva Ley 108-05
En adición al proceso de modernización de la Jurisdicción de tierras que está implementando el PMJT (Programa de Mejoramiento de la Jurisdicción de Tierras) con sus cuatro (4) líneas estratégicas: 1.- INFRAESTRUCTURA FÍSICA; 2.- RECURSOS HUMANOS; 3.- TECNOLOGÍA; y 4.- MARCO JURÍDICO; la nueva ley contempla las siguientes innovaciones:
El Saneamiento
Contemplado en su artículo 20. Este el proceso mediante el cual se determina e individualiza un terreno, depurándose los derechos que recaen sobre éste y, quedando ya sea a nombre del Estado dominicano en principio o en el de una persona en particular si procede. El proceso de saneamiento en la anterior ley 1542 conllevaba 12 pasos (el famoso reloj de los 12 pasos), se contempla reducirlo a 7 pasos, aunque aún se está en espera del Reglamento de aplicación. Esta situación cargaba de expedientes los archivos de los tribunales, creando el conocido caos en los mismos. Si admitimos que el saneamiento es un proceso sencillo fruto de los aportes de las pruebas, la mayor parte del saneamiento se puede desjudicializar, otorgándole a la administración inmobiliaria mayor participación en el mismo, y prácticamente el Juez se convierte en un homologador del reconocimiento del derecho de propiedad. Logrando que se realice un saneamiento en por lo máximo tres meses o menos. En éste proceso no se requiere el ministerio de abogado, aunque lo aconsejable es estar asistido por un profesional especializado en la materia.
Comision Inmobiliaria
El artículo 11, nos trae una nueva figura que sustituye al Abogado del Estado ante la jurisdicción de Tierras. Descentralizando y despolitizando la protección y representación del Estado Dominicano mediante un organismo colegiado que representará los tres poderes del Estado: Uno nombrado por el Poder Ejecutivo, uno por el Congreso Nacional, y otro por la Suprema Corte de Justicia, quien la presidirá. Los miembros de esta comisión serán inamovibles por un periodo de cuatro años. Así mismo se descentraliza las funciones que antes ejercía el Abogado del Estado, ya que la misma ley prescribe que habrá tantas comisiones inmobiliarias como tribunales superiores de tierras haya, lo que significa que según la ley habrá en principio cinco comisiones inmobiliarias en todo el territorio nacional. La ley prescribe que la Comisión inmobiliaria elaborará su propio reglamento, lo que significa que tiene autonomía funcional, aunque en lo administrativo dependa totalmente de la jurisdicción inmobiliaria, pero en lo que se refiere a la toma de decisiones, la Comisión Inmobiliaria es totalmente independiente o sea que su éxito va a depender de la calidad de los funcionarios elegidos.
Direccion Nacional De Mensura Y Catastro
El artículo 15 fusiona dos organismos que no debían estar separados. A partir de la puesta en ejecución de esta nueva ley, ningún organismo que no sea la Dirección Nacional de Mensuras y Catastro, tendrá facultad para practicar avalúos en el territorio nacional, como ha estado sucediendo con la DGII. Solamente este órgano de la jurisdicción Inmobiliaria podrá expedir Certificaciones de Avalúos. La Dirección Nacional de Mensuras y Catastro es el órgano de carácter nacional dentro de la jurisdicción inmobiliaria encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las Direcciones regionales de Mensura y Catastro, y ofrece el soporte técnico a la jurisdicción inmobiliaria en lo referente a las operaciones técnicas.
Una de las ventajas que aporta esta fusión es que con la misma desaparece el famoso cintillo catastral, el cual nació con la finalidad de expedir una constancia del registro o archivo de todos los inmuebles y transformaciones a los mismos, pero que sirvió en la práctica para ser utilizado por los invasores de tierras para registrar mejoras construidas en terrenos ajenos, causando desasosiego e inseguridades así como entorpeciendo los procesos judiciales y fomentando más invasiones ilegales.
Fondo De Garantía
La antigua Ley 1542 en su artículo 225 contemplaba un Fondo de Seguro para indemnizaciones por perjuicios causados por la ejecución de dicha Ley. Los recursos recaudados por este Fondo son el secreto mejor guardado durante los 58 años de vigencia de la Ley.
La nueva Ley 108-05 en su artículo 39 contempla dicho Fondo de Garantía para indemnizar a aquellas personas que sin negligencia de su parte y actuando de buena fe hayan sido perjudicadas con la aplicación de la nueva Ley. El siguiente artículo, el 140, prescribe una contribución especial para la integración del FONDO DE GARANTIA de inmuebles registrados y para el funcionamiento y sostenibilidad de la jurisdicción inmobiliaria. Esta contribución recae sobre los inmuebles siguientes:
a) Sobre los inmuebles que se registren por primera vez
b) cada vez que se emita un nuevo Certificado de Titulo, producto de una transmisión de derechos reales.
a) Quedan exentos de esta contribución los inmuebles que se adjudiquen a favor del Estado.
b) Los que se adjudiquen a favor de instituciones benéficas.
c) Los que se adjudiquen a favor de instituciones religiosas.
d) Los inmuebles cuyos valores individuales no excedan el equivalente a trescientos (300) salarios mínimos establecidos para el personal del sector público.
La contribución a pagar es del 1% para los inmuebles que se registren por primera vez o fruto de un saneamiento y un 2% para cada transferencia de derecho. El producto de las contribuciones especiales establecidas en la nueva ley tendrá la siguiente distribución:
Para el fondo de garantía un 60% y el 40% para el funcionamiento y sostenibilidad exclusiva de los órganos que contempla la jurisdicción inmobiliaria de la ley. Según el artículo 44, el Tribunal competente para cualquier acción intentada en los tribunales de la Jurisdicción inmobiliaria para enmendar el perjuicio que le haya sido causado por la aplicación de la ley será el mismo que declaró la existencia del daño. El Juez fijará el monto a resarcir.
El Fondo estará administrado y custodiado por un Consejo de Administración designado por la Suprema Corte de Justicia.
Recursos Ante La Jurisdicción Inmobiliaria
A) CONTRA ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS, contempladas en el artículo 74 y siguientes.
B) CONTRA DECISIONES JURISDICIONALES, contempladas en el artículo 79 y siguientes.
C) DE LA CASACIÓN, sigue regido por la Ley sobre procedimiento de casación
Los Tribunales De Jurisdicción Original
Ante Litis Sobre Derechos Registrados
La nueva Ley en sus artículos 28 y siguientes da competencia real a los Tribunales de Jurisdicción Original. Como sabemos el articulo 124 de la anterior ley prescribía, que después que un Tribunal de Jurisdicción Original dictaba una sentencia ésta tenía que esperar el mes de la apelación, para luego ser sometida a la revisión por el Tribunal Superior de Tierras y darle entonces su carácter oficial de sentencia, o sea que las decisiones de los tribunales de jurisdicción original no eran sentencias sino proyectos de sentencias. En la nueva ley los tribunales de Jurisdicción Original, dictaran sentencias definitivas de Primer Grado cuyo único recurso es la Apelación.
Los Condominios
El artículo 100 posee diez (10) párrafos, lo cual evidencia el interés del legislador de dejar claro su intención con relación los condominios. En su primera parte el referido artículo define qué es un condominio: " Es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes."
El párrafo VII indica que " Para cada condómine se emitirá un certificado de título que identifique la unidad exclusiva, la participación sobre las partes comunes y el terreno, y en el número de votos que le corresponde a cada titular en las asambleas de condómines" Asimismo otro párrafo trata sobre las cuotas comunes vencidas y no pagadas, lo cual dará diafanidad a las relaciones entre los co-propietatios de condominios. Otra ventaja que se infiere de la nueva Ley es que se podrá solicitar el registro de un condominio antes de su construcción, siempre que el terreno esté individualizado (deslindado), y no se podrá construir condominios sobre terrenos amparados en constancias anotadas.
Publicidad Registral
El Articulo 103 regula la información al público, indicando que la información contenida en los registro de títulos es de acceso publico para todo aquel interesado en conocer el estado jurídico de un inmueble, esto implica informes, certificaciones y consultas.
El desarrollo inmobiliario de la República Dominicana, incrementado sustancialmente en los últimos años, ha contribuido a desbordar la capacidad de servicios de la Jurisdicción de Tierras, haciéndola ineficiente, lenta e insegura para resolver los procesos pendientes y los que surgen cotidianamente, en una sociedad que cada vez más concede singular importancia a las inversiones inmobiliarias.
La Suprema Corte de Justicia el 3 de enero del año 2003 , a través de su Programa de Modernización de la Jurisdicción de Tierras (PMJT), sometió el proyecto que, felizmente, ya se ha convertido en la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, con la finalidad de dotar a la nación del instrumento jurídico que la sociedad dominicana reclamaba como marco normativo que proporcione seguridad, tranquilidad y garantía al derecho de propiedad inmobiliaria.
Esta nueva ley, con normas generales que dentro del concepto de ley marco se completarán con reglamentos adicionales, tiene por objeto regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes sujetas a registro por su relación de dependencia con los inmuebles; pero sobre todo, garantiza la legalidad de su mutación o afectación, con la intervención del Estado a través de los órganos competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria, manteniendo los principios del sistema Torrens, tal y como indica uno de los considerandos de la nueva Ley: " Que el Sistema Torrens es la base y pilar de nuestro derecho de registro inmobiliario, y por lo tanto debe reforzarse su aplicación, adecuándolo a la modernidad de los tiempos actuales". Acercando la jurisdicción de tierras a las necesidades de los usuarios; y a las nuevas tecnologías que transforman las prácticas tradicionales aplicables a la mensura, registro y titulación, y que permiten definir con precisión el objeto del derecho.
Esta Ley de Registro Inmobiliario nos permitirá ingresar al proceso de modernización que el país requiere, mejorar las condiciones de vida, la convivencia y, el desarrollo económico y social de la República Dominicana.
Puntos Clave En La Nueva Ley 108-05
En adición al proceso de modernización de la Jurisdicción de tierras que está implementando el PMJT (Programa de Mejoramiento de la Jurisdicción de Tierras) con sus cuatro (4) líneas estratégicas: 1.- INFRAESTRUCTURA FÍSICA; 2.- RECURSOS HUMANOS; 3.- TECNOLOGÍA; y 4.- MARCO JURÍDICO; la nueva ley contempla las siguientes innovaciones:
El Saneamiento
Contemplado en su artículo 20. Este el proceso mediante el cual se determina e individualiza un terreno, depurándose los derechos que recaen sobre éste y, quedando ya sea a nombre del Estado dominicano en principio o en el de una persona en particular si procede. El proceso de saneamiento en la anterior ley 1542 conllevaba 12 pasos (el famoso reloj de los 12 pasos), se contempla reducirlo a 7 pasos, aunque aún se está en espera del Reglamento de aplicación. Esta situación cargaba de expedientes los archivos de los tribunales, creando el conocido caos en los mismos. Si admitimos que el saneamiento es un proceso sencillo fruto de los aportes de las pruebas, la mayor parte del saneamiento se puede desjudicializar, otorgándole a la administración inmobiliaria mayor participación en el mismo, y prácticamente el Juez se convierte en un homologador del reconocimiento del derecho de propiedad. Logrando que se realice un saneamiento en por lo máximo tres meses o menos. En éste proceso no se requiere el ministerio de abogado, aunque lo aconsejable es estar asistido por un profesional especializado en la materia.
Comision Inmobiliaria
El artículo 11, nos trae una nueva figura que sustituye al Abogado del Estado ante la jurisdicción de Tierras. Descentralizando y despolitizando la protección y representación del Estado Dominicano mediante un organismo colegiado que representará los tres poderes del Estado: Uno nombrado por el Poder Ejecutivo, uno por el Congreso Nacional, y otro por la Suprema Corte de Justicia, quien la presidirá. Los miembros de esta comisión serán inamovibles por un periodo de cuatro años. Así mismo se descentraliza las funciones que antes ejercía el Abogado del Estado, ya que la misma ley prescribe que habrá tantas comisiones inmobiliarias como tribunales superiores de tierras haya, lo que significa que según la ley habrá en principio cinco comisiones inmobiliarias en todo el territorio nacional. La ley prescribe que la Comisión inmobiliaria elaborará su propio reglamento, lo que significa que tiene autonomía funcional, aunque en lo administrativo dependa totalmente de la jurisdicción inmobiliaria, pero en lo que se refiere a la toma de decisiones, la Comisión Inmobiliaria es totalmente independiente o sea que su éxito va a depender de la calidad de los funcionarios elegidos.
Direccion Nacional De Mensura Y Catastro
El artículo 15 fusiona dos organismos que no debían estar separados. A partir de la puesta en ejecución de esta nueva ley, ningún organismo que no sea la Dirección Nacional de Mensuras y Catastro, tendrá facultad para practicar avalúos en el territorio nacional, como ha estado sucediendo con la DGII. Solamente este órgano de la jurisdicción Inmobiliaria podrá expedir Certificaciones de Avalúos. La Dirección Nacional de Mensuras y Catastro es el órgano de carácter nacional dentro de la jurisdicción inmobiliaria encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las Direcciones regionales de Mensura y Catastro, y ofrece el soporte técnico a la jurisdicción inmobiliaria en lo referente a las operaciones técnicas.
Una de las ventajas que aporta esta fusión es que con la misma desaparece el famoso cintillo catastral, el cual nació con la finalidad de expedir una constancia del registro o archivo de todos los inmuebles y transformaciones a los mismos, pero que sirvió en la práctica para ser utilizado por los invasores de tierras para registrar mejoras construidas en terrenos ajenos, causando desasosiego e inseguridades así como entorpeciendo los procesos judiciales y fomentando más invasiones ilegales.
Fondo De Garantía
La antigua Ley 1542 en su artículo 225 contemplaba un Fondo de Seguro para indemnizaciones por perjuicios causados por la ejecución de dicha Ley. Los recursos recaudados por este Fondo son el secreto mejor guardado durante los 58 años de vigencia de la Ley.
La nueva Ley 108-05 en su artículo 39 contempla dicho Fondo de Garantía para indemnizar a aquellas personas que sin negligencia de su parte y actuando de buena fe hayan sido perjudicadas con la aplicación de la nueva Ley. El siguiente artículo, el 140, prescribe una contribución especial para la integración del FONDO DE GARANTIA de inmuebles registrados y para el funcionamiento y sostenibilidad de la jurisdicción inmobiliaria. Esta contribución recae sobre los inmuebles siguientes:
a) Sobre los inmuebles que se registren por primera vez
b) cada vez que se emita un nuevo Certificado de Titulo, producto de una transmisión de derechos reales.
a) Quedan exentos de esta contribución los inmuebles que se adjudiquen a favor del Estado.
b) Los que se adjudiquen a favor de instituciones benéficas.
c) Los que se adjudiquen a favor de instituciones religiosas.
d) Los inmuebles cuyos valores individuales no excedan el equivalente a trescientos (300) salarios mínimos establecidos para el personal del sector público.
La contribución a pagar es del 1% para los inmuebles que se registren por primera vez o fruto de un saneamiento y un 2% para cada transferencia de derecho. El producto de las contribuciones especiales establecidas en la nueva ley tendrá la siguiente distribución:
Para el fondo de garantía un 60% y el 40% para el funcionamiento y sostenibilidad exclusiva de los órganos que contempla la jurisdicción inmobiliaria de la ley. Según el artículo 44, el Tribunal competente para cualquier acción intentada en los tribunales de la Jurisdicción inmobiliaria para enmendar el perjuicio que le haya sido causado por la aplicación de la ley será el mismo que declaró la existencia del daño. El Juez fijará el monto a resarcir.
El Fondo estará administrado y custodiado por un Consejo de Administración designado por la Suprema Corte de Justicia.
Recursos Ante La Jurisdicción Inmobiliaria
A) CONTRA ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS, contempladas en el artículo 74 y siguientes.
B) CONTRA DECISIONES JURISDICIONALES, contempladas en el artículo 79 y siguientes.
C) DE LA CASACIÓN, sigue regido por la Ley sobre procedimiento de casación
Los Tribunales De Jurisdicción Original
Ante Litis Sobre Derechos Registrados
La nueva Ley en sus artículos 28 y siguientes da competencia real a los Tribunales de Jurisdicción Original. Como sabemos el articulo 124 de la anterior ley prescribía, que después que un Tribunal de Jurisdicción Original dictaba una sentencia ésta tenía que esperar el mes de la apelación, para luego ser sometida a la revisión por el Tribunal Superior de Tierras y darle entonces su carácter oficial de sentencia, o sea que las decisiones de los tribunales de jurisdicción original no eran sentencias sino proyectos de sentencias. En la nueva ley los tribunales de Jurisdicción Original, dictaran sentencias definitivas de Primer Grado cuyo único recurso es la Apelación.
Los Condominios
El artículo 100 posee diez (10) párrafos, lo cual evidencia el interés del legislador de dejar claro su intención con relación los condominios. En su primera parte el referido artículo define qué es un condominio: " Es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes."
El párrafo VII indica que " Para cada condómine se emitirá un certificado de título que identifique la unidad exclusiva, la participación sobre las partes comunes y el terreno, y en el número de votos que le corresponde a cada titular en las asambleas de condómines" Asimismo otro párrafo trata sobre las cuotas comunes vencidas y no pagadas, lo cual dará diafanidad a las relaciones entre los co-propietatios de condominios. Otra ventaja que se infiere de la nueva Ley es que se podrá solicitar el registro de un condominio antes de su construcción, siempre que el terreno esté individualizado (deslindado), y no se podrá construir condominios sobre terrenos amparados en constancias anotadas.
Publicidad Registral
El Articulo 103 regula la información al público, indicando que la información contenida en los registro de títulos es de acceso publico para todo aquel interesado en conocer el estado jurídico de un inmueble, esto implica informes, certificaciones y consultas.
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