El costo de las casas
Fomentar el desarrollo de la vivienda requerirá de indicadores adecuados para monitorear este mercado de profundas implicaciones para la estabilidad financiera y social
Un factor motor de las protestas en Europa ha sido el costo de la vivienda. En los últimos dos años el costo promedio de la vivienda en los veintisiete países de la Unión Europea ha aumentado 10.4 %. El salario promedio ha aumentado aproximadamente 6.7 %.
Portugal, quien liderea los aumentos en Europa con un 37 %, inició protestas en marzo. La crisis financiera de 2008 redujo la construcción a pesar de la normalización de las tasas de interés. La reducción en la oferta se vio agravada, además, por largos procesos burocráticos, aumentos en la inmigración y el apetitito de extranjeros por propiedades que lucen baratas en relación al resto de Europa.
Para ayudar a los jóvenes menores de 35 años, el gobierno portugués estableció una garantía de hasta 15 % del valor de la propiedad, que permite sea financiado el total de la compra y ofreció una exención de impuestos para primeras viviendas por debajo de cierto valor. Consecuentemente, esto ha contribuido a presionar la demanda, aumentado los precios. “Ahora, no compran la casa por el precio, sino por hasta dónde pueden llegar con la cuota” dice la asociación de corredores de Portugal.
Curiosamente, en Francia, donde el problema habitacional se sumó a las demandas de mayor presupuesto educacional y quejas sobre reducidos apoyos estatales, el precio de la vivienda permanece estático, y es el menor de la región, según se deriva del índice publicado por Eurostat, luego de Finlandia, el único país que presenta una ligera reducción debido a la baja demanda fruto de un crecimiento económico prácticamente estancado.
En Estados Unidos, el alza de las tasas de interés ha reducido la demanda, generando un aumento de inventario. En consecuencia, los precios se mantienen con un alza moderada de 3.0 % a junio 2026 según la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas.
Pero todas estas alzas se producen sobre los precios disparados después de la pandemia. De esta manera, el aumento promedio de viviendas en los últimos cinco años ha sido de 41 % en Estados Unidos. El ingreso personal ha aumentado 30 %, evidenciando, de nuevo, que los salarios han perdido poder de compra en términos habitacionales.
Para R.D. un indicador experimental del BCRD (Felix, 2021) estimaba un aumento de 25 % para el periodo sep 2019 - jun 2021, superior al incremento de 16 % en EE. UU. para el mismo periodo. ¿Cuál habrá sido el impacto de 2021 a 2026 en los precios locales?
Existen dos índices que miden el alquiler (IPC del BCRD) y el costo de construcción (ICDV del ONE) pero no son comparables, y aunque también han aumentado significativamente, presentan patrones distintos.
En vista de la reciente propuesta de la SIPEN de fomentar esquemas de financiamiento que permitan extender los plazos de los contratos hipotecarios, sujetarlos a tasa fija y establecer contratos de alquiler para compra; sumados al programa del Bono Inicial Familiar y el Bono ITBIS del MIVED, más la propuesta de quien escribe, ‘AFP para Viviendas’, de permitir utilizar una porción de las cuentas de capitalización individual como inicial para vivienda propia para la vida y la vejez; se hace cada vez más necesario contar con un índice de precios de vivienda que permita evaluar sus impactos y refinar o ampliar las políticas de vivienda y de tasa de interés hipotecaria según amerite. Semejante índice incluso serviría como insumo para estimar las escalas salariales en un futuro con el objetivo de armonizar los ingresos y gastos de la población laboral.