CRISIS HIPOTECARIA SUBPRIME (I) - ¿Viene el lobo feroz? La crisis hipotecaria "subprime" y su efecto sobre RD

Santo Domingo . Vaticinios sobre una inminente recesión económica internacional han estado apareciendo en los medios de prensa. Se indica que su origen está en la falta de pago de préstamos hipotecarios "subprime" en Estados Unidos y que podría tener serias consecuencias para República Dominicana. Conviene analizar, aunque sea de modo simplificado, sus causas básicas y el curso que ha seguido hasta ahora, haciendo comparaciones con la situación prevaleciente en el país, a fin de definir cuáles podrían ser sus efectos. Este artículo consta de tres partes.

El significado de "subprime"

Este término se aplica en general a cualquier crédito que se concede a personas cuya calificación para fines de préstamo está por debajo del nivel normalmente requerido. Esto ocurre por diferentes razones, tales como fallos en pagos de préstamos anteriores, alto endeudamiento o inestabilidad laboral. La disponibilidad de información crediticia en las agencias que proveen reportes de crédito y las técnicas de evaluación ("credit scoring") facilitaron los préstamos "subprime", pues crearon escalas de crédito en las que el solicitante es "calificado". En EEUU se considera que los créditos son "subprime" cuando la puntuación de la persona está por debajo de 620, en una escala de 300 a 900.

Las hipotecas "subprime" son las que resultan de préstamos hipotecarios otorgados a esas personas, pero también hay préstamos para compra de vehículos, tarjetas de crédito y otras facilidades concedidas en condiciones "subprime". Los créditos "subprime" amplían el acceso a tener viviendas propias a la vez que son una oportunidad para mejorar la puntuación crediticia, si la persona paga el préstamo.

Los prestamistas "subprime"

Estos son mayormente corporaciones de crédito diferentes a los bancos tradicionales. Hay corporaciones que se especializan en el segmento "subprime", mientras otras operan en todos los segmentos. Dado su mayor riesgo, los préstamos "subprime" conllevan más altas tasas de interés y comisiones. Los refinanciamientos implican más ingresos de cierre, por lo que algunos prestamistas ofrecen condiciones (como un repago total único) a sabiendas que el prestatario no podrá cumplir y tendrá que refinanciar. De ahí que los prestamistas vieron el segmento "subprime" como una oportunidad de colocar fondos y obtener mayores rendimientos.

En RD el mercado de préstamos hipotecarios para vivienda está en manos de bancos regulados por las autoridades, con requerimientos de provisiones que les hace ser cuidadosos en la concesión de créditos.

Los préstamos "subprime"

Aunque los préstamos hipotecarios "subprime" comenzaron hace más de 20 años, sólo recientemente han crecido de forma vertiginosa. En EEUU, entre 1996 y 2004, 9% de las nuevas hipotecas eran "subprime". Entre 2004 y 2006 subieron al 21%. En mayo del 2007 existían en EEUU más de 7.5 millones de primeras hipotecas "subprime", equivalentes al 14% del total. Hipotecas intermedias, superiores a "subprime" pero con algunas deficiencias crediticias, representaban otro 8 a 10% del total.

Las condiciones de los préstamos varían mucho de un prestamista a otro. Dos de cada tres de estos préstamos tienen tasas variables de interés, revisables periódicamente en base a un índice, aunque usualmente hay límites para lo que pueden variar dentro de cada período o en la vida del préstamo. Dada la competencia por colocar fondos, los prestamistas ofrecieron tasas bajas al principio y períodos de gracia de dos a cinco años para empezar a pagar el capital. Los préstamos podían hasta aproximarse al 100% del valor de la vivienda.

En el país no hay préstamos "subprime" como tales, aunque puede haber excesos ocasionales. El porcentaje normal de crédito está por debajo del 80%. Pero existen tasas variables y éstas no tienen límites predefinidos, lo que es un peligro potencial para los prestatarios si las tasas suben demasiado.

Los bancos de inversión

Para recuperar rápidamente los fondos prestados, los prestamistas en EEUU procuran venderlos para usar el dinero para conceder nuevos préstamos. Como los préstamos "subprime" no tienen una buena calificación, no pueden ser vendidos a inversionistas normales como fondos mutuos y otros. Hay instituciones ("bancos de inversión") cuyo negocio es comprar valores para usarlos como respaldo de sus propias emisiones. Algunos de estos bancos se especializan en comprar créditos riesgosos. Los prestamistas "subprime" les venden valores (papeles que les dan el derecho a recibir los pagos que hacen los deudores) respaldados por las hipotecas. Los prestamistas pueden seguir administrando los préstamos y manteniéndolos en su contabilidad, pero una vez vendidos el riesgo de que el deudor no pague lo tiene el banco de inversión.

Ya que el mercado dominicano está en sus comienzos, sólo ahora se habla de establecer bancos de inversión. La falta de valores ofrecidos por los bancos prestamistas es una gran limitante para su desarrollo.

Las calificadoras de riesgo

Son las compañías que evalúan los valores que se venden. Como sus honorarios son pagados por los emisores de los valores, se alega que hay "conflicto de intereses", y que esto motiva que se sobrestime la calificación, o que ésta no se revise lo suficientemente rápido luego de cambios negativos en los cobros de los préstamos. No hay hasta ahora evidencia firme de que sea una práctica generalizada.

Hay clasificadoras de riesgo que operan en el país. Se requiere su evaluación para que un emisor de valores pueda venderlos de forma pública en el mercado.