¿Por qué la vivienda sigue subiendo si el dominicano gana lo mismo?

“La vivienda está imposible”.

La frase se ha vuelto parte del lenguaje cotidiano en la República Dominicana. Se escucha en colmados, en oficinas, en reuniones familiares y en conversaciones entre jóvenes que, aun trabajando, sienten que el sueño de tener casa propia se aleja cada vez más. Y casi siempre viene acompañada de una pregunta tan lógica como incómoda: ¿cómo es posible que los precios de los apartamentos sigan subiendo si los salarios siguen prácticamente iguales?

La inquietud es válida y la respuesta no es simple. No estamos frente a una distorsión momentánea ni a una moda pasajera del mercado. Lo que ocurre es un cambio estructural profundo en la forma en que se produce, se compra y se habita la vivienda en el país.

Un mercado que cambió de escala

Al iniciar 2026, el mercado inmobiliario dominicano opera en una escala de precios que hace apenas una década parecía lejana. En sectores consolidados del Distrito Nacional, el metro cuadrado supera con facilidad los RD$150,000 y RD$160,000, mientras que en zonas urbanas intermedias los valores oscilan entre RD$70,000 y RD$100,000 por metro cuadrado. A nivel nacional, el promedio urbano ronda los RD$65,000 a RD$70,000 por metro cuadrado, dependiendo del tipo de proyecto y su ubicación.

Traducido a cifras concretas, el precio promedio de una vivienda formal supera hoy los RD$6 millones, y en muchos casos se acerca o sobrepasa los RD$7 millones. Esto ocurre incluso en proyectos que hace pocos años estaban dirigidos a la clase media.

Lo importante no es solo que los precios hayan subido, sino que lo han hecho de manera sostenida y consistente, incluso en contextos de ajustes monetarios, inflación controlada o desaceleración económica. Eso confirma que el fenómeno no es coyuntural, sino estructural.

Salarios que no acompañan el ritmo

Mientras los precios inmobiliarios se han ajustado al alza, los salarios reales han crecido de forma lenta y desigual. Aunque el país ha mostrado estabilidad macroeconómica, ese crecimiento no se ha traducido en un aumento proporcional del poder adquisitivo de los hogares frente a bienes de alto valor como la vivienda.

Hoy, para una familia promedio, el principal obstáculo no es solo la cuota hipotecaria mensual, sino el inicial. Ahorrar entre un 10 % y un 20 % del valor de una vivienda implica reunir montos que superan con facilidad el ingreso anual de muchos hogares. Incluso personas con empleos formales, ingresos estables y buen historial crediticio encuentran cada vez más difícil cumplir ese primer paso.

El resultado es una postergación constante de la compra, un mayor tiempo viviendo en alquiler y una creciente frustración social frente a un mercado que parece diseñado para otros.

La desaparición silenciosa de la vivienda asequible

Uno de los cambios más preocupantes del mercado inmobiliario dominicano es la drástica reducción de la oferta de viviendas realmente asequibles. En los últimos ciclos de oferta formal, las unidades con precios iguales o inferiores a RD$3 millones se han reducido en más de 80 %.

Esto significa, en la práctica, que la vivienda económica ha ido desapareciendo del mercado formal, empujando a muchas familias hacia soluciones informales, autoconstrucción en zonas periféricas o alquileres prolongados.

Aunque el tope oficial para la vivienda de bajo costo se sitúa alrededor de los RD$5.4 millones, incluso ese umbral comienza a quedar fuera del alcance de amplios segmentos de la clase media, que no califican para subsidios ni cuentan con la capacidad de endeudamiento necesaria.

Construir cuesta más, y eso importa

Es importante entender que este fenómeno no responde únicamente a una lógica especulativa. Construir hoy es objetivamente más caro. Entre 2020 y 2026, el costo de edificar una vivienda promedio de 80 metros cuadrados ha aumentado cerca de un 45 %.

Este incremento responde al alza sostenida de materiales de construcción, mayores costos de mano de obra, aumento en los gastos de permisos, trámites, financiamiento y exigencias técnicas más complejas. A todo esto se suma el encarecimiento del suelo urbano, especialmente en ciudades como Santo Domingo y Santiago.

La tierra bien ubicada se ha convertido en un recurso escaso. Y cuando el suelo sube, todo lo que se construye encima sube con él. No hay forma de absorber ese impacto sin trasladarlo, total o parcialmente, al precio final de venta.

Una demanda que ya no es solo dominicana

A este escenario se suma un cambio importante en el perfil del comprador. La República Dominicana se ha consolidado como un destino atractivo para inversión inmobiliaria, segunda vivienda y residencia parcial. En segmentos de alto valor, se estima que entre 30 % y 40 % de las transacciones involucran compradores no residentes.

Este fenómeno no significa que el extranjero “quite” viviendas al dominicano, pero sí eleva el piso del mercado. Cuando compiten compradores con mayor capacidad de pago, el nivel general de precios se ajusta hacia arriba, especialmente en zonas bien conectadas, con servicios y potencial de rentabilidad.

El efecto dominó de las zonas premium

Los sectores de mayor valorización funcionan como anclas de precios. Cuando determinadas zonas alcanzan valores muy altos, el impacto se traslada a barrios cercanos, que comienzan a ajustarse aun sin contar con las mismas condiciones urbanas.

Así, áreas que antes representaban una alternativa accesible van perdiendo esa condición, empujando a miles de familias hacia municipios periféricos. Esto trae consigo mayores tiempos de traslado, presión sobre la infraestructura, aumento del costo del transporte y una expansión urbana cada vez más desordenada.

Un mercado cada vez más polarizado

El resultado de todas estas dinámicas es un mercado inmobiliario cada vez más polarizado. Por un lado, un segmento dinámico, moderno y atractivo para la inversión. Por otro, una parte significativa de la población que observa el mercado desde fuera, con la sensación de que el acceso a la vivienda formal se vuelve cada vez más lejano.

Esta realidad no solo tiene implicaciones económicas, sino también sociales: presión sobre los alquileres, crecimiento de la informalidad, segregación urbana y una creciente percepción de exclusión.

¿Estamos ante una burbuja inmobiliaria?

A diferencia de otros países, la República Dominicana no enfrenta una burbuja clásica a punto de estallar. No hay sobreoferta masiva ni créditos irresponsables generalizados. Lo que existe es un problema estructural: altos costos, demanda sostenida y una oferta limitada de vivienda asequible.

Mientras estas condiciones se mantengan, los precios difícilmente bajarán de forma significativa.

El verdadero reto país

El desafío no es frenar el desarrollo inmobiliario, sino lograr que ese crecimiento sea más equilibrado, planificado e inclusivo. Se necesitan políticas públicas claras, incentivos reales para la vivienda de interés social, mejor planificación urbana, inversión en transporte y esquemas de financiamiento que permitan a más dominicanos acceder a una vivienda sin comprometer su futuro.

Porque, al final, la pregunta no es solo por qué sube la vivienda, sino qué país estamos construyendo si cada vez menos dominicanos pueden vivir dignamente en él.