Más allá del contrato

En la República Dominicana todavía se cierran demasiados negocios inmobiliarios con una mezcla peligrosa de confianza, urgencia y formalidad incompleta. Se firma el contrato, se avanza en la operación, se entregan documentos, se hacen promesas de pago, y todos actúan como si el simple acuerdo bastara para sostener el negocio hasta el final. Pero no siempre ocurre así.

Basta con que aparezca una carga no levantada, una certificación pendiente, una oposición registral, un documento que no llega o unos fondos que no estaban realmente disponibles para que la operación se detenga, se complique o se caiga. Y es ahí cuando se confirma una realidad que el mercado conoce muy bien: en muchas transacciones inmobiliarias, el contrato por sí solo no basta.

No porque el contrato carezca de valor. Lo tiene, y mucho. El contrato sigue siendo la base jurídica de la operación. El problema es otro: no siempre resuelve con eficacia el momento más delicado del negocio, que es aquel en que una parte está lista para cumplir, mientras la otra todavía depende de condiciones pendientes de verificación. Ese tramo intermedio, que en la práctica suele ser el más sensible, continúa descansando demasiado en la buena fe, en custodias informales o en cláusulas redactadas caso por caso.

Y ahí está el vacío.

A veces el comprador no quiere liberar los fondos hasta tener plena seguridad de que el inmueble está en condiciones jurídicas aptas para la transferencia. Tiene lógica. Pero también ocurre lo contrario: el vendedor retira la propiedad del mercado, organiza el cierre, entrega documentación y asume costos sin tener una garantía real de que el dinero existe, está reservado y podrá ejecutarse cuando corresponda. En otras palabras, el riesgo cambia de hombro, pero sigue mal distribuido.

Por eso hace falta abrir una discusión seria sobre la conveniencia de reglamentar una figura de tercero custodio para operaciones inmobiliarias: un mecanismo claro, ágil y accesible que permita que los fondos de una transacción queden bajo control de un tercero neutral y autorizado, y que solo sean liberados cuando se hayan cumplido de manera objetiva las condiciones legales, registrales y contractuales del negocio.

La idea no debe verse como una extravagancia importada. El ordenamiento dominicano ya reconoce el fideicomiso a través de la Ley 189-11, y en la práctica bancaria local ya existen cuentas escrow o cuentas de depósito en garantía; Banreservas reportó su uso en su memoria institucional de 2024.

Lo que falta no es descubrir la figura. Lo que falta es organizarla, simplificarla y reglamentarla de forma expresa para el tráfico inmobiliario ordinario.

Porque hoy no toda operación necesita la arquitectura completa de un fideicomiso, pero sí muchas requieren una herramienta segura para manejar ese momento en que el dinero debe estar disponible, aunque todavía no deba ser liberado. Ahí es donde un tercero custodio reglado puede marcar la diferencia.

Su utilidad sería doble. Por un lado, protegería al comprador frente al riesgo de desembolsar antes de tiempo. Por el otro, protegería al vendedor frente al riesgo de avanzar en una negociación sin certeza real sobre la existencia y disponibilidad de los recursos. Es decir, no solo serviría para evitar pagos prematuros; también serviría para evitar promesas vacías. Y en el negocio inmobiliario, esa diferencia pesa.

La propia dinámica de la Jurisdicción Inmobiliaria demuestra que una operación no se perfecciona siempre en un solo paso. Hay trámites, depósitos, verificaciones, inscripciones y requisitos que forman parte natural del proceso. El cierre limpio del negocio no siempre coincide con la firma y, precisamente por eso, el dinero no debería quedar librado únicamente a la voluntad inmediata de una de las partes.

Reglamentar una figura así aportaría varias ventajas concretas. Reduciría conflictos. Disminuiría el uso de custodias informales. Daría mayor previsibilidad al cierre. Haría más confiable el proceso para compradores, vendedores y financiadores. Y, sobre todo, fortalecería la seguridad jurídica en un mercado que cada vez exige más rapidez, pero no puede darse el lujo de sacrificar seriedad.

En términos prácticos, el país necesita una herramienta que funcione como puente seguro entre la firma del contrato y el cierre definitivo; que permita inmovilizar los fondos, verificar condiciones, fijar reglas claras de liberación y devolver el dinero si el negocio no alcanza los requisitos acordados. Nada extravagante. Nada ornamental. Simplemente una estructura útil para una necesidad real.

A veces, en derecho, creemos que todo se resuelve redactando mejor. Y no. Redactar mejor ayuda, pero no sustituye el diseño institucional. Una buena cláusula no inmoviliza técnicamente el dinero. Una buena cláusula no verifica por sí sola una condición registral. Una buena cláusula no elimina la incertidumbre operativa que existe entre el acuerdo y su ejecución.

Por eso esta discusión no es un lujo académico. Es una necesidad práctica.

El mercado inmobiliario dominicano necesita menos zonas grises y más mecanismos claros. Necesita menos dependencia de la confianza personal y más respaldo institucional. Necesita, en suma, ir más allá del contrato.

Porque, cuando una operación depende de fondos condicionados, verificaciones pendientes y trámites registrales en curso, dejarlo todo únicamente en manos de la voluntad de las partes no es seguridad jurídica.

En un mercado inmobiliario serio, la buena fe acompaña; pero la verdadera garantía la pone el sistema.