Estadounidenses más pobres no encuentran vivienda mientras apartamentos asequibles permanecen vacíos

Las personas con los ingresos más bajos en Estados Unidos enfrentan una grave escasez de viviendas que puedan pagar, mientras miles de apartamentos considerados asequibles permanecen vacíos porque sus alquileres siguen siendo demasiado altos para quienes más los necesitan.

Mathew Davis, de 49 años, vive en un albergue para personas sin hogar en Austin, Texas, y quisiera tener un apartamento propio. Sin embargo, con los pocos cientos de dólares que obtiene al mes por donar plasma sanguíneo, incluso una vivienda de 450 dólares mensuales, sin agua corriente y con baño compartido, está fuera de su alcance.

“En realidad no gano lo suficiente para permitirme nada”, dijo Davis, quien agregó: “Sigo intentando salir adelante a duras penas”.

Mientras Davis busca una vivienda que pueda pagar, más de 4,500 unidades clasificadas como asequibles en Austin permanecen vacías, lo que representa cerca del 16 % de ese tipo de viviendas, según datos de la empresa de análisis inmobiliario CoStar citados por The Associated Press.

Escasez para los hogares de menores ingresos

Según el informe anual más reciente de la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos, existen alrededor de 4 millones de viviendas de alquiler asequibles para unos 11 millones de hogares inquilinos con ingresos extremadamente bajos en Estados Unidos.

Este grupo incluye a personas cuyos ingresos anuales están por debajo del umbral federal de pobreza —casi 16,000 dólares para un hogar de una sola persona— o que reciben el 30 % o menos del ingreso medio de su área, lo que resulte mayor.

Representan aproximadamente una cuarta parte de los hogares que alquilan viviendas en el país e incluyen a trabajadores con bajos salarios, personas mayores y personas con discapacidad que dependen de ingresos fijos.

El informe señala que alrededor de tres de cada cuatro hogares con ingresos extremadamente bajos destinan más de la mitad de sus ingresos al alquiler y los servicios públicos, lo que reduce el dinero disponible para alimentos, transporte y otras necesidades básicas.

Sin embargo, solo alrededor del 12 % de las viviendas asequibles financiadas en 2024 mediante el Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos estaban destinadas a estos inquilinos, de acuerdo con cifras del Consejo Nacional de Agencias Estatales de Vivienda.

El programa federal ofrece créditos fiscales a los desarrolladores a cambio de que mantengan los alquileres bajos durante al menos 30 años.

La mayoría de las unidades financiadas están dirigidas a personas que ganan al menos el 50 % del ingreso medio del área (AMI, por sus siglas en inglés).

En Austin, por ejemplo, ese nivel representa unos 47,000 dólares anuales para una persona que vive sola, mientras que una persona con ingresos extremadamente bajos gana menos de 28,000 dólares al año.

Un programa que también enfrenta críticas

El programa de créditos fiscales ha contribuido a financiar casi 4 millones de viviendas asequibles en todo Estados Unidos desde su creación hace cuatro décadas.

Sin embargo, algunos expertos cuestionan su eficiencia y consideran que resulta más costoso que otras formas de asistencia, como los subsidios directos a los inquilinos.

“Es enormemente complejo y burocrático, y eleva enormemente el coste de la construcción porque las normas son muy complicadas”, dijo Chris Edwards, economista del Instituto Cato, quien ha testificado ante el Congreso sobre el programa.

Edwards sostuvo que, si el Gobierno busca subsidiar la vivienda, debería entregar los recursos directamente a los inquilinos mediante programas como los vales de vivienda.

Otros especialistas consideran que los créditos fiscales y los vales pueden funcionar de manera complementaria. Las propiedades construidas con el crédito fiscal están obligadas a aceptar estos vales, mientras que los propietarios de viviendas a precio de mercado no necesariamente tienen esa obligación en muchos estados.

El problema es que los fondos federales destinados a los vales son insuficientes. Expertos estiman que solo una de cada cuatro familias elegibles recibe este beneficio, mientras que las listas de espera pueden prolongarse durante años.

Las viviendas asequibles compiten con las de precio de mercado

La situación se ha complicado en ciudades como Austin, Denver y Portland, donde los alquileres de algunas viviendas consideradas asequibles se acercan cada vez más a los precios del mercado.

En Austin, por ejemplo, las viviendas destinadas a personas que ganan alrededor del 60 % del ingreso medio del área enfrentan una tasa de desocupación cercana al 16 %, según CoStar.

LDG Development, una empresa que construye viviendas asequibles, reportó una tasa de desocupación del 12 % en sus unidades destinadas a personas con ingresos equivalentes al 60 % del AMI.

Rebekah Fischer, directora de cartera de la empresa, explicó a AP que el proceso para acceder a una vivienda asequible puede ser mucho más complejo que alquilar un apartamento a precio de mercado.

“Necesito tener todos los extractos bancarios, todos los cheques de pago, todas las facturas, todas las transacciones de Venmo que hayas realizado con tus amigos”, dijo Fischer al describir la documentación que deben presentar los solicitantes.

“Cuando competimos prácticamente por el mismo inquilino, se puede obtener la aprobación en dos minutos para una vivienda a precio de mercado, mientras que, lamentablemente, en el caso de la vivienda asequible… lleva tiempo.”

En Denver, la tasa de desocupación de las viviendas financiadas mediante el programa federal de créditos fiscales alcanza el 13 % para las unidades destinadas a personas con ingresos equivalentes al 60 % del AMI y el 21 % para las correspondientes al 80 %, según la Autoridad de Vivienda y Finanzas de Colorado.

En Portland, donde también existe una escasez de viviendas para las personas de menores ingresos, hay más de 1,700 unidades asequibles vacías, una tasa de desocupación general de 7.5 %, según la Oficina de Vivienda de Portland.

La mayoría de esas viviendas están destinadas a personas con ingresos equivalentes al 60 % del AMI, unos 54,000 dólares anuales para un hogar de una sola persona, con un alquiler máximo de 1,444 dólares mensuales.

Ese monto se acerca al alquiler promedio de 1,581 dólares para un apartamento de una habitación a precio de mercado, según datos de CoStar compartidos por la oficina.

Jaiden Barbee, residente de Portland, gana alrededor del 55 % del ingreso medio de la zona y se encuentra en listas de espera para viviendas asequibles. Sin embargo, asegura que estaría dispuesto a pagar más por una vivienda a precio de mercado para evitar el largo proceso de solicitud.

“Prefiero gastar los 200 dólares adicionales solo para entrar más fácilmente a un lugar que sea donde yo quiera” y que no tenga “tantos obstáculos”, dijo.

Austin no alcanza su meta para los más pobres

En Austin, las autoridades establecieron como objetivo construir 20,000 viviendas entre 2018 y 2027 para personas con ingresos extremadamente bajos, que representan el 17 % de los hogares de la ciudad.

Sin embargo, hasta 2024 solo se habían construido 543 unidades destinadas a este grupo, según documentos municipales citados por AP.

En contraste, la ciudad ya había alcanzado las 15,000 viviendas previstas para personas que ganan entre el 60 % y el 80 % del ingreso medio del área.

En respuesta a preguntas de Associated Press, el Departamento de Vivienda de Austin reconoció la necesidad de construir más viviendas para las personas con menores ingresos y señaló que está tomando medidas para avanzar en ese objetivo, incluida la priorización de propuestas de financiamiento que incorporen unidades destinadas a personas con ingresos equivalentes al 30 % del AMI.

Para Davis, quien pasó un año viviendo en su automóvil antes de conseguir una cama en un albergue de Austin, la falta de opciones representa una lucha constante.

“Quiero poder cerrar la puerta por la noche y dormir”, dijo. “Simplemente quiero encontrar el lugar adecuado”.